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强化政策调控培育物业管理市场 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建 议》指出：制定“十五”计划，要把发展作为主题，把结构调整作 为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平 作为根本出发点。进一步发展以经济适用房为重点的房地产业， 推广和规范物业管理。加快发展社区服务业，提供便民利民服务。 物业管理工作写进建议，足以说明中共中央对推广和规范物业管 理工作的重视程度。 如何推广和规范物业管理?在改革开放深入发展的今天，我 们决不能沿用，也不可能有效地沿用计划和行政命令的方式，而应 当根据经济体制改革的总体要求，政府调控市场，市场引导企业。 要综合运用计划、财政、法律等手段，发挥价格、税收、利率、汇 率等杠杆作用引导和促进经济结构调整。就郑州市的物业管理而 言，尽管起步晚、发展快，涌现出若干个国家级、省级优秀小区 和个别的行业排头兵企业。但是，作为市场经济产物的物业管理 经营，全行业整体的管理服务水平不高。实行物业管理的物业占 全市场拥有物业总量的比例不大，仍处在行业市场形成的前夕，完 成推广和规范物业管理仍有很多存在的问题需要探讨。 一、现阶段物业管理中存在的问题 郑州市现阶段的物业管理工作，存在的问题很多，但就形成 物业管理行业市场，进而规范物业管理服务行为的必要条件而 ～f中 言，主要存在以下问题： l、物业管理市场主体之一——业主管理委员会不具有承担 民事责任的能力。 市场经济是法制经济。有供求才会有市场，市场供求才活 跃。作为物业管理市场主体的物业管理企业，在我国市场经济发 展的今天，已有相当完各的法律对其行为进行调整。郑州市政府 65号令(以下简称65号令)第十二条业主委员会的权利，第三款规 定，业主管理委员会“选聘物业管理企业对居住小区进行物业管 理，并与其签订委托合同”。郑州市工商局监制的《物业管理委 托合同示范文本》，第七章《违约责任》第三十七至第四十条都规 定了双方违约的赔偿责任。如果，是乙方违约，物业管理企业有承 担民事责任的能力，因为其成立有严格的质资管理和注册资金要 求，如有弄虚作假，抽逃注册资金将受法律追究。而业主管理委员 会如果违约，如何承担民事责任?6s号令既没有明确业主管理委 员会的法律地位，也没规定其承担民事责任的方法。郑州市房管 局、郑州市物业管理协会监制的《住宅区业主管理委员会章程示 范文本》第一条就规定，管委会是根据有关规定成立的代表本住 宅区全体业主合法权益的社会团体，经市政府社团登记部门依法 核准登记后，取得社会团体法人资格，有权利、有义务。而义务 中没有以什么方式承担，由于管理委员会自身原因给主业或物业 管理企业造成损失后的赔偿方式。纵观目前的65号令、委托合同 示范文本、业主委员会章程示范文本三个文件，业主管理委员会 的社会团体法人的民事责任是虚拟的。因此，业主管理委员会作 为市场主体，在目前条件下无民事责任能力，其民事行为是不合 法的，也是无效的。物业管理公司与其签订的合同是不公平的， 无效的和危险的。 2、物业管理市场的主体之二——物业公司本身很难按照物 业管理服务的内在规律运作。 由于郑州市物业管理起步较晚，目前的近130家物业管理公司 大致可以分为四个类型：一是开发商成立的物业公司，主要管理自 己建设的商品房居住小区；不管是什么经济成份的开发商，对其 下属的物业管理公司的管理权都是绝对的。由于房地产开发企业 与物业管理企业经营特点的不同，利益的差别，在企业的管理 上，物业公司的经营的自主权受到制约。在业务运作上，规划阶 段建议的采纳，施工阶段常见质量问题部位的监理，接管验收的 规范加强；保修阶段保修资金的及时足额，前期管理合同的公正 性：所管物业的产权界定；业主管理委员成立；附属设施设各的 配套等等。都存在着不同程度的折扣。造成管理对象条件先天不 足，物业公司困难重重，由于附属于开发商，外部市场尚未形 成，很难对外承揽服务，造成管理项目单项规模小，管理项目 少，管理成本高，效益低。使物业管理企业陷入留在开发企业内 很难发展，与开发企业脱钩又走投无路，难以生存的两难境地。 第二种类型是原房管局转制的物业公司，主要管理着原直管 公房。第三类是自管房单位成立的物业公司主要管理原单位自管 房。这两类物业公司除了比第一类物业公司内部经营机制更大的 困难外，还面临着所管物业年久失修，附属设施欠帐太多；业主 受新