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浅议在现有条件下如何加强铁路物业管理 摘要：物业管理作勾一种不动产管理模式，随着房地产业不断市 场化而快速蓬勃绽展，已成为市场化、．企业化，社会化及专业化管理 的一个新型的经营服务行业，目前，我国的南方沿海及北方几个大中 城市的物业管理工作巳具备规楗，新疆铁路系统的物业管理工作，由 于起步晚、处于的攮索中求爱展、求完善的阶段，该顶工作只具备雏 彤。现根据乌分局房地中心物业管理一年来的工作实践，就如何在现 睁条件下加强铁路物业管理工作进行讨论和介绍， 关键词：铁路物业管理 l、乌分局物业管理工作现状 鸟分局的物业管理工作虽然起步较早，但是缺乏规范化、系统化 的管理，与物业管理的社会化、市场化格局相差甚远，归综原因有以 下几点： 1．1长期以来铁路企业主要以安全运输为主，物业管理相对处于 第三产业的从属地位。 1．2铁路备部门之间协调不够，对物业管理插手的部门多，具体 统管、操作少，职责不明，以致造成管理混乱的局面。 1．3由于历史原因，现在的住宅小区太掷是由较集中的旧居民区 =夥成的，地面硬化、绿地、文化设施、体闲场所、商业网点较少或根 本没有，硬件投入太少。 吨 ，y 1．4缺乏专业的物业管理人员，从干部到职工没有经过正规的培 训，物业管理概念模糊，认识不足，职工责任素质不高。 1．5物业管理站的职工认为自己是单位分离出来的富裕人员，打 扫垃圾地位低下。而居民认为物业管理人员就是金方位的“保姆”，要 求太高，关心理解的少，霞而服务群体与服务对象隔阂较大。 在诸多矛盾中，分局及房地中心领导首先在外部环境中加大硬件 投资力度，其次选配有一定事业心的干部担任车闻及工班领导，再次 通过参观、学习、考察、举办学习班等形式，使职工在转型期的思想 得到改变，但如何做好思想理念的彻底转变，服务技能的全面掌握， 现有条件下全面拓宽服务项目，是当前急需探讨的关键课题。 2、单一服务向全方位服务转化的探索 虢着社会化、专业化和企业化物业管理新体制的逐步确定和政笨 珐规的不断完善，我国的物业管理已呈现出欣欣向荣的发展态势。通 过几年的深入探索，我国的物业管理已基本实现了四个转变。即变各 部门?各产枉单位的分散管理为物业公司统一的专业管理：变过去政 府、行政性与福利型管理为社会化、市场化的有偿服务与管理；变传 统的房屋后勤服务、单纯的房屋修缮为企业化经营服务与管理；变过 去房屋管理的政府包管机制为市场竞争性的产权人自主确定物业管理 的聘用机制。这些转变是新的房地产管理机制的客观需要，与当前发 展趋势相比，分局房地中心的物业管理工作将面临许多变革，现我仅 以用人机制、服务理念、服务摸式、服务内容四个方面做以阐述． 2．1以人为本，用德才兼备的员工队伍素质保证服务质量 文 、曲 一一’卜企业要发展，不仅要靠资金、制度及相应的硬件来保证，更 要靠一支与企业发展目标定位相适应的员工队伍来支撑，在业主有权 选择物业管理公司的同时，物业管理部门也应打破用人机制，采用竞 聘上岗的方法，对物业管理人员严格筛选、加强培训、以德为主、引 导成才。 物业管理是一埂以服务为主的事业，为业主服务、为社会服务， 是其基本特征。服务意识．服务技能以及对各项工作制度的领悟力， 都有赖于服务者的品德素质，包括爱心与责任感、使命感等。服务者 的学历和经历里现差异性，但其基本的品德要素，应尽可能同一化。 物业管理部门对竟聘上岗的职工要制定全面的考核机制，对其在服务 过程中的基本表现，要有明确的评估标准和必要的记录。要加强管理， 对工作中表现出来的不协调的品德因素，由主管单位给予特别关注， 并进行引导。对不服从引导者，则调离服务岗位或辞退，以促进职工 队伍保持正确的道德意识。只有具备了德才兼备的职工队伍，才能确 深物业管理部门对业主高质量的服务水平。房地中心的物业管理最工， 目前都是单位委派，其中不乏无组织、无纪律、于活不出力，不懂业 务知识的懒散职工。对于这类人员?一年多来我们采取的是积极引导， 言传身教等感化教育方式。根据以后发展趋势，这类职工在优化组合 中势