2011年武汉开来建筑设计有限公司工作总结6.docVIP

开来设计院总结6---住宅2 芷岸龙庭项目： 1、农科院限价房，购买方无发言权，万总建设，农科院买 2、地下室无产权，只有使用权？ 3、小区的商业要占到7%-10%的概念 4、甲方要设定标准，比如道路、外墙的饰面材料etc；停车位的配置的比例，地上和地下的比例等（地上停车太多，整个小区都像个停车场，而且绿化必然减少，整体没有品味，小区的业主也不会答应，而且绿化达不到也要划款） 5、如果制定4600元/㎡的造假标准，怎么实现设计的最优化？ 6、设计院一般对于大型小区要有3-5年的服务的周期， 7、湖面景观的最大化，要有更多的户型可以观湖的概念 8、领导和科技人员是个特殊的阶层，他们晚上下班回家也要思考问题，因此需要好的最好面，而且他们适合同意的组团，不适宜均匀分布在小区里 9、板式一梯二的住宅最好，南北通透，阳光和诸如绿化的指标也上去的话更好，虽然公摊大一些。成本也高一些（电梯的比例大，一部电梯的一年的维护需要5000元，不包括维修） 当然上面两个户型大一些，下面两个小户型的一梯四也可以接受。 10、现在30%的武汉家庭一家两部车？一家三部也很多了？武汉的金地和大华的车位配比1：1远远不够？ 11、武汉的建筑市场火爆，去年拆迁量2700万方，700个亿的投入，重庆的建筑设计的理念和设计的技术比武汉高一个档次，最好出外考察一次 12、政府定位的限价房，品味不高，但是土地资源很好，因为农科院的人员的结构和消费的原因要求做中等偏上的设计，品味要大于等于周边的小区 要达到优良小区的指标：商业、物业和公共的比如水电和幼儿园等，大华物业很好，开车进门，门卫都要敬礼 13、当规划的条款和领导的思想产生矛盾的时候，幼儿园扔出小区的红线外进行设计？ 14、偷面积，充分的挖掘阳台和露台 15、小区内的配套设施的具体的品牌由甲方决定，材料一定要好 16、诸如小区内部的道路、绿化属于空间的再投资 17、地下室停车位一般40㎡每个车位，包括车道，地下室3000元每平米，那么一个车位的成本需要10万左右 18、车位是卖还是团购还是单卖需要调研，地下室的送风的设备的费电量很大，如果不通风面临一系列的问题 19‘住户最关心得房率（老百姓得利就好一个平方几千块，不可忽视）、户型的合理性和生活阳台改为房间等问题 20、坡屋顶在高层中少见是因为屋顶存在疏散的问题？ 21、多层底层可以架空停车，因为是框架结构。对于高层使用剪力墙的住宅则底面不能停车或者利用率很低 22、居家阳台的使用率最大 23、对于厂内作为员工内销的户型一定要做好分房的方案，职工需要登记她们想要的面积，争取一步到位反馈给设计院 24、地上避免成为停车场，加大绿化 25、地上停车200元每月，地下的车位十万一个成本，可以买到15万一个 26、无论成本问题，方案设计宁可高标准来做，将来在稍微奖一些，也不能一开始就低标准的做 27、突破容积率的概念，把住宅做精也是一种思路 28、人防异地建设费（成本远小于地下室成本？） 29方案阶段要提供大约的成本，提供甲方来参考 30、人防面积的计算 31、80m作为结构的一个转折点，超过了钢筋的含量要多20% 32、拆迁、设计、施工同时进行 33、19%的建筑密度很舒适 丹江口市鸿昌 1对于路边的商业来说，金角银边 2、轴对称景观 3、四边形的场地：三面开口合理？ 4、户型的剪力墙和商铺完全的分开还是结合（剪力墙部分可以作为库房）更合理？ 5道路的转角的位置可以作为售楼部，后期可该为商业，售楼部和样板房要紧密结合 6、十字路口板房角对着最周边压力大，可以四十五度面向十字路口 7、利用高差做商铺（商铺的顶和路面标高一样）这样可以不计入占地面积？但是要计容？ 8、如果建筑密度超了的话，可以设计一些构架，等甲方后期再自行的封闭，那么这些建筑面积就没有产权？ 9、小区的设计水体的后期的投入成本太高，所以活水才可以用，但是如果规划中没有水体，就会差一些灵气，可以用15公分左右的薄水，冬天就直接的枯山水 10、偷面积不计入容积率，不能办产权？ 11、喜欢马儿跑，但又不吃草，为一个矛盾体 12、丹江小地方老百姓过惯了有天有地的大房子，所以开间必须大，公卫大，主卧大 13、90年代不尊重地形，凡是见到坡地一律的填平整，现在需要利用地形做地下车库，上面少停车，加大绿化 14、楼梯的前室半开敞以减少公摊？ 15、电梯厅一层一定要豪华，哪个是脸面，以上的电梯厅若开敞，那么风雨不好办 16、售楼部600平米足够，但是为了后期的转型为大型的超市或者小酒店那么1200左右才合理，所以600-1200比较合理 17、如果分期开发，那么户型的分配一定要合理，保证一期均衡性，这样才能销售的顺畅 18、错层一定要错的大气，如利用动静分区来错层 19、平层\错层和跃层丰富户型产品的种类有利于销售 20挖掘