重庆融景城·九曲花街商业思路沟通稿.ppt

服务模式建议 建议方案一 纬立行提供服务内容： 滨江会所商业招商执行 九曲花街商铺销售 服务模式建议 建议方案二 纬立行提供服务内容： 滨江会所商业招商执行 九曲花街商铺销售 作为项目经营管理团队 九曲花街首次招商 九曲花街开业及后期运营管理 期待项目精彩面市 * 珊瑚都会 开发商 商管公司 商户 业主 委托商管公司 经营管理 开发商将物业 出售给业主 商管公司负责 招商和管理 业主和商家不产生直接关系 业主和商管公司签订委托管理协议， 商管公司承诺业主前3年5%回报，每年支付给业主。 引入商管团队统一招商，控制前3年经营权，确保商业形象及培育期稳定，提升项目整体形象； 租期稳定回报，可打消投资者顾虑，利于促进销售去化，同时规避政策法规； 合理的租金收益可减少发展商对业主的收益补贴 返租销售模式案例研究 返租销售模式 优劣势 销售模式 直接销售 持有招商 返租销售 优势 快速变现可实现资金回笼； 投资者自主使用，灵活度高; 统一招商，确保项目档次形象符合定位要求； 统一经营管理，确保项目后期经营稳定，有利于商业升级改造，未来升值潜力较大； 资金回笼与项目良好经营兼顾 降低销售风险，利于去化 劣势 无统一招商，难以保证商业档次形象； 项目后期经营情况无法保障； 一旦商铺滞销，项整体形象受损严重； 难以在短时间内变现； 对经营管理团队要求较高； 考验开发商资源整合能力； 返租补贴降低销售收益 价值实现模式分析总结 本项目价值实现建议 招商与返租销售同步进行 实现销售去化与良好经营的平衡 企业对现金流的追求 统一招商并控制初期经营权，实现项目初期良好经营； 聚集人气，提升项目整体形象，推动住宅销售溢价 返租销售弱化投资者抗性，促进实现资金快速回笼目标； 对于滨江会所，由于面积较大难以分割，建议采取招商持有，通过带租约销售或抵押融实现去化 会所 先主力店招商 后带租约销售或抵押融资 九曲花街 返租销售获得现金流 控制初期经营权，统一招商经营 目 录 Content 销售阶段分解 会所主力店招商 对于返租销售而言，“租”是噱头，却也是对市场的形象承诺，也是打动投资者的关键点； 会所主力店主力店的形象号召力，体现了项目主题与档次形象，为销售去化提供最有力的支撑 商户资源整合，节点商户引入 对于销售去化而言，哪怕仅是意向商户的在谈，都可以成为吸引市场关注的话题； 整合商户资源，确定节点位置的意向商户，将会进一步的提升项目关注度，吸引投资者关注； 花街返租销售 清晰的市场形象，准确的差异化定位，主力商户的进驻，意向商户的追捧，已经逐渐提升投资者的信心； 合理的定价与满意的返租回报，将会打消其对初期经营回报的顾虑，实现购买 花街招商运营 通过控制前期经营权，实现对花街的统一招商，确保初期良好经营以及商户的优化调整； 会所主力店招商 1F豪车城市展厅 2-3F:主力娱乐会所 主题餐饮旗舰 4F:休闲、康体会所 会所大堂 主力店招商策略 滨江会所代表项目品质形象 招商目标： 具备较高市场号召力的商户 吸引人气聚集的品牌商户 具备较高档次形象的商户 酒窖 1F商户引入对象 豪车城市展厅已纷纷进驻重庆滨江路 南滨路：哈雷戴维森专卖 宾利专卖 沙滨路：兰博基尼专卖 北滨路：……？ 建议引入豪车城市展厅 宾利城市展厅 意向引入商户：宾利（重庆润泰） 面积需求：800-1000㎡左右 租赁年限：8年 红酒窖 奢侈品集成店 意向引入商户：红酒窖 面积需求：300㎡左右 租赁年限：5年 意向引入商户：红酒窖 面积需求：300㎡左右 租赁年限：5年 宾利城市展厅 会所大堂 红酒窖 奢侈品集成店 2F-3F商户引入对象 硬石餐厅是在1994年进入北京，餐厅占地1700平米，挑高2层，可举办80-300人的婚宴，目前北京，上海，武汉均有连锁 钱柜旗下高端会所，由知名设计师设计 针对高端商务人群打造 主力店招商策略 4F商户引入对象 安杰玛SPA馆 主力店招商策略 意向引入商户：高端休闲茶楼 意向面积：2000㎡ 租赁年限：8年 免租期：半年以上 承租水平：40元以上 配套需求：独立电梯，独立店招，专用停车位 高端休闲茶楼 主力店招商策略 滨江会所 主力店招商政策建议 楼层 平均租金 （元/㎡） 免租期 租赁期限 递增率 1F 85-110 2-5个月 4年一签 租金每年 10%-15% 递增 2F 75-85 3F 65-75 4F 55-65 5F 45-55 6F 40-50 物管费10元/㎡/月 租金（元/㎡） 租赁期限 免租期 物管费 递增率 客户按入驻时间大致分为3批， 第一批：租金均价约为25-30元/平米/月 第二批，租金均价约为60-80元/平米/月 第三批，以小面积为主，约为100-150元/平米/月 一般为