宝安固戍路项目规划书.docVIP

深圳市宝安区固戍二路大型商住社区项目 总 体 规 划 纲 要 规划设计单位：台湾统一集团公司 2011·5 一. 设计依据1．本项目1:规划红线附图2．国家及市现行有关法规、规范、准则二. 项目简介1．项目现状条件“宝安固戍二路商住项目”项目用地位于市路—— 号，南部即接壤，北临，东，侧为是市北部区域的地产开发重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区。整幅用地沿路以北横向分布，整体呈长方形，东西长约米，南北进深约米。地形方正平整，垂直高差几乎为零。“宝安固戍二路商住项目”地处区规划中的高级居住区，随着区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。“宝安固戍二路商住项目”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。几大旧有及新开发项目存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。未来建成后，“宝安固戍二路商住项目”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周边物业形象整体落后；区域距传统的城市中心有一定距离，属于新型的生活居住区，新建项目较多，生活成熟度较低，商业和生活配套等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。2. 项目的基本技术指标（1）用地：项目地面积约㎡。（2）项目整体基本为梯户的景观高层及部分小高层组成，可以考虑部分高层小户型住宅。（3）容积率：.89 （4）建筑总面积约为：㎡，其中住宅面积约㎡，商业㎡。（5）项目考虑分期开发，一期开发量约为㎡，二期开发量约为㎡。（）：% 在满足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则展开设计。3. 项目市场定位及开发理念（1）市场定位根据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研分析和本地城市经济发展规划分析，我们可以看到该区域中高端市场呈现以下特点： 1）从总体供需关系上来看，目前区域市场需求，主要原因是金融危机的影响造成部分闲置，。消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，购房，从目前在售的几个项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个体现销售价格一路走高，尤其是今年春节后，宝安固戍二路商住项目整体房价估计上涨10——15%。2）区域市场方兴未艾，的奠定了高档居住区的基础周边客户购买力较高，亟待改善居住环境；3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在左右；主力面积段主要集中在80-115㎡之间。4）从总体户型配比来看，-115m2区间的2房2厅1卫/2卫户型供应面积最大且销量很好，—180m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次，10㎡以上区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是。5）目前区域内住宅项目的销售均价稳定在000——20000元/㎡之间，而品质好的住宅销售均价更是在00元/㎡左右。6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业和各类专业市场的业主和从业人员，这部分潜在客户对居住的要求较高，但面积多为中小户型。因此，“宝安固戍二路商住项目”项目（暂定名）拟定位为：北部地区专为中产和准中产阶层（城市精英）量身打造的、以产品力为先导的、体现人文特色的、中高端文化住区。（2）目标对象及开发理念1）目标客户主要为当地具有一定经济基础，以追求生活质量，希望改善居住条件，提高居住品质，向往舒适人居环境目标为主的当地原住居民、大型企业白领阶层和工作人员等。2）在开发方向上，我们需结合项目所处区域的文化背景，充分把项目的文化精神与所处区域的城市功能文化气息有机的融合和释放。3）在产品打造上，寻找属于自己的风格化产品。树立“高尚环境、品质大盘”的气势，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美，适宜人居，”的情景人文社区，奠定项目在区域房地产市场翘楚地位。4）产品的创新方面，力求通过“入户花园”、“跨溪入室”等元素的引入，充分贯彻”人无我有、人有我优，人优我特“的开发宗旨，打造标志性产品。5）引进“泛会所”概念，除了室内的健身房、阅览室、老年人活动中心、儿童活动中心等常规配置以外，将整个园区变成一个大的会所，健身、娱乐、休闲设施遍布其间，个别楼一层的架空层将成为邻里间沟通的平台，将服务延伸至每一位业主的心里。三. 项目规划设计条件与要求1． 总平面布局（1）严格按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计。（2）在项目统一的风格调性前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关