上海中林项目深化定位报告.pptVIP

6 盈利能力细化方向建议 增加三林路沿街商铺 一层商业层高增加 小高层一层公寓带地下室 宗地 中 环 上 南 路 池 河 路 环 林 西 路 金谊 河 M 中 小 幼 三 林 路 中 金谊河畔 公园二期 三林公园一期 1.2公里 6 盈利能力细化方向建议 三林路目前未打通，打通后直接连上南路，据地铁站700米，是通往地铁站，公交站的较大人流的支路，便利型商业价值较高。 目前在三林路北的樱桃苑的沿街商铺售价在1.8万-2.5万元/ ㎡。 增加沿三林路商铺面积可以增加销售利润来提高项目盈利能力。 建议商铺沿街铺开，单层层高在5米，增加商铺的单价溢价能力。 建议一：增加三林路沿街商铺。 6 盈利能力细化方向建议 建议二：公寓一层带地下室。 新里程的1层公寓带地下室，一般是整栋楼单价最高的产品且去化速度良好。 所以建议中林的公寓一层也带地下室，提高单价来提高整个项目的盈利能力。 Thank you 环境 商业 交通 地段 心理感觉较远， 杨高南路以东 更贴近杨高南路 实际距离上南近，心理感觉稍远 实际贴近上南路末梢， 心理感觉属于老三林 大卖场配套强，便利性商业有待发展 社区自建商业规划，成熟有待时日 便利性商业氛围一般，5年后会日渐成熟 道路和公交线路便利，地铁站较远 便利，轨道系统最为便利 便利，公交发达，轨道系统一般 周边恒大建材市场，周边环境差，自建公园改善环境 尚东国际 多居住小区，周边环境一般，二期北面有高压线 多居住小区，有三林公园，环境佳 新里程 金谊河畔（宗地片区） 对于上南三林的健康养老型的客户，宗地所在片区虽然实际距上南远于尚东国际，但是由于贴近上南路，心理上更容易接受。 宗地所在三林城片区已形成良好的居住氛围，三林公园08年底建成，在周边小环境上更有吸引力 宗地所在片区对于上南、三林的健康养老型客户略有优势。 地段对比 4.1对于健康养老型的客户 项目对比（以08年为时间节点） 85-90万 10000元/㎡ 85-90㎡ 一兆韦德，有室内游泳池，无棋牌室和阅览室 有电梯小高 未定 万科物业 南北通 功能齐备，南北通透的厅 32万，家乐福，大卖场配套佳 新里程二期 95-105㎡ 95-105㎡ 面积 10200元/㎡ 8500元/㎡ 单价（毛坯） 未定 未定 会所 毛坯 毛坯 装修 顾问：第一太平戴维斯 未定 物业 有电梯小高 有电梯高层 公共部分 功能齐备，南北通透的厅，客厅宽4.2米 功能齐备 户型功能 南北通 南北通 通风 总价 社区环境 规模 33万建面，商业配套佳 25万建面，6万商业，配套好 1.0低容积率，楼距开阔，大草坪 97-110万 尚东国际二期 80-90万 金谊河畔二期 从产品力上，低容积率的尚东的环境较有吸引力，物业是新里程的优势。 4.2 客户需求及产品对应 针对健康养老客户的产品建议 小于竞品项目的规模，（配套依靠周边），小社区突出物业管理更精细和温馨的氛围。 规模 有阅览室，棋牌室，室内游泳池（可选项） 会所 功能齐备，90㎡内可以保证厅的开间到4米以上，1个卫生间，厅要南北通透，阳台大。 户型功能 主卧室和客厅朝南，最好次卧室也有向南面。 朝向 万科物业，对老人提供人性化的服务 物业 精装 装修 宽栋距，大面积的绿化，大草坪，给客户公园的感觉，可以散步，可以走进绿化，是活动的空间，是可以参与的。 社区环境 有电梯小高层，一梯2户，最多3户。 公共部分 北面有窗就可以了 通风 窗的面积大一些，凸窗台。 采光 宗地项目 产品力塑造：比起竞品，大面积绿化是标配，特点在于突出环境的参与性，要像公园。对于户型方面，窗的面积，朝南的房间数及基本功能，精装是首选。会所要设置老人的活动场所，万科物业对老年人更有说服力。 我们的劣势：规模给老人带来配套设施完善和大面积景观的信赖感，我们可以通过其他方面来弱化这个劣势。 4.2 客户需求及产品对应 产品建议的细化：单体 养老型客户不喜欢这样立面的原因： 对于健康养老的客户这种立面给与他们拔高的老公房的感觉，和原来的房子差不多，没有改善的感觉。 4.1对于健康养老型的客户 产品建议的细化：景观 对于健康养老型客户喜欢的原因： 错落有致，大面积的草坪，还有亭子，可以散步，休息一下，很优雅，像一个公园。 4.2 客户需求及产品对应 产品建议的细化：户型 1 2 1、端山北面的卧室有向南面 2、厅的空间比较通透。没有客厅与餐厅的墙面错开。 4.2 客户需求及产品对应 在三林购房的青年之家有两种需求： 1 首次置业的青年之家，结婚和想拥有自己的房子是首要因素，不过大多在总价和首付有限制。 2