上海市信科技园大厦前期定位报告.docVIP

华信科技园大厦前期定位报告 上海沛源房地产营销策划咨询有限公司 Peiyuan Estate Marketing Engineering Consulting Co., Ltd. 二〇〇 目 录 第一部分 项目决策背景 1 一、项目外部环境 1 1． ?城市发展规划 1 2． ?项目所属颛桥区域 12 二、项目内部环境 18 1．?项目政治或文化背景 18 2．?项目启动对公司意义 18 3． 未来前景及可持续经营 18 三、总结 19 第二部分：项目概况 20 一、?项目位置 20 二、?项目现状 21 三、?项目规划 22 四、 项目基地特质评析 23 五、 项目地块特质小结 23 第三部分：科技园大厦前期定位 24 一、科技园大厦SWOT分析 24 1. Strength ( 优势分析 ) 24 2.. Weakness ( 劣势分析 ) 24 3. Opportunity（机会分析） 24 4． Threat ( 威胁分析 ) 24 二、科技园大厦产品线组合方案建议 25 1、产品线设计背景 25 2、市场可行性分析 26 三、结论 31 第三部分：科技园大厦前期定位 32 一、公寓式酒店产品概念 32 1．总体概念 32 2．立面 32 3．户型设计与配比 32 4．停车位 33 5．大堂及其他配置 33 6．租金实现水平 34 7．经营管理 34 二、写字楼产品建议 34 1．总体概念描述 34 2．外立面 34 3．大堂设计及公共部位装修 35 4．停车位 35 5．裙房建议 35 6． 入口设计 35 7．写字楼配置 35 8．租金实现水平 36 9．经营管理 36  第一部分 项目决策背景 一、环境??城市发展规划闵行区地处地处长江三角洲东南前沿，中心城区西南部，形成“钥匙”区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北长宁区、嘉定区与虹桥经济技术开发区和漕河泾高新技术开发区相连，虹桥国际机场座落外向型经济外向型经济已成为整个闵行区经济结构中重要的增长点。2003年全区外商投资企业实现销售收入406.78亿元，占整个区工业销售收入的56.7％；税收26.11亿元，占全区的34.5%外贸出口18亿美元，创利21.62亿元。至2003年底,外商投资企业达2178家，投资总额93.26亿美元，其中现有投资额在1000万美元以上212家。投资者遍及世界40多个国家和地区，美国联合技术公司、德州以其公司，法国圣戈班化学公司、阿尔卡特公司，德国巴斯夫公司，奥地利奥特斯公司，日本丸红、大日本油墨、大金空调、先锋、三得利、日清，维尔京英纳迪尔公司等一大批跨国公司、知名企业纷纷落户区内。2004年，闵行区国民经济增长速度与结构、效益相统一，经济运行质量有了新的提高，经济综合实力进一步增强。全年实现增加值366.02亿元，比上年增长26.1%。其中，第一产业增加值3.30亿元，比上年下降12.5%，占全区增加值比重0.9％，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值209.81亿元，比上年增长26.5％，占全区增加值57.3％，比上年上升0.2个百分点；第三产业增加值152.91亿元，比上年增长26.6％，占全区增加值41.8％，比上年上升0.2个百分点。图1-2：“十五”期间闵行区国民经济发展情况 资料来源：闵行区统计网站 同时，“十五”期间闵行区经济增幅势头惊人，2000年以来，闵行区国民经济增长幅度远高于上海市平均增长水平。特别是近几年来，随着闵行区产业结构的调整，产业经济的不断发展，闵行区的经济增长出现大幅度的飞跃。 图1-3：“十五”期间闵行区与上海市国民经济比较情况 资料来源：上海市、闵行区统计网站 经济实力雄厚，经济地位位于郊县之首 闵行区经济实力雄厚，从2003年上海近郊九大区县的国民经济发展情况来看，闵行区在国民经济增加值、区级地方财政收入、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款这四大指标上位列第一，在工业销售产值、合同吸收外资指标上也名列前矛。总体而言，闵行区经济综合地位居于上海近郊县之首。 表1-1：2003年市郊区县主要经济指标位次 区域 增加值 区级地方财政收入 工业销售产值 社会消费品零售总额 合同吸收外资 城乡居民储蓄存款 闵行 1 1 3 1 4 1 宝山 5 2 7 2 6 2 松江 3 3 1 4 1 6 嘉定 2 4 2 3 3 4 青浦 4 5 4 8 2 7 南汇 6 6 5 5 5 3 奉贤 7 7 6 7 7 5 金山 8 8 8 6 8 9 崇明 9 9 9 9 9 8 资