上海紫苑国际公寓第三次提案.ppt

模式三：品牌销售模式 拟邀请的香港嘉宾名单 香港知名人士： 香港盈科数码主席、上海市政协委员、原香港联交所主席 袁天凡先生 香港唐氏家族 唐英年先生或唐仑千先生 香港商会嘉宾： 香港广东社团总会名誉会长 伦志炎先生 香港广东社团总会秘书长、香港汕头商会永远会长 欧阳成潮先生 香港总商会会长 黎定基先生 香港中华厂商会 总干事 刘达明先生 香港美国商会中国委员会主席 温华先生 拟邀请的香港嘉宾名单 香港房地产建筑业协进会会长 　　　　　　 刘绍钧先生 香港顾问工程师协会会长 　　　　　　　 黄永泰先生 香港地产代理专业协会会长 　　　　　　 邓意民先生 中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会主席 　 高广垣先生 英国特许房屋经理学会亚太分会主席 　　　　 黄杰龙先生 香港地产行政分会会长 　　　　　　　苏振显先生等 香港媒体嘉宾： 香港《经济日报》社领导 多名 香港亚洲电视台 记者组等十几家媒体 客户及出席人士募集方法 （六大策略募集） 在港记者招待会:拟邀请的香港主流媒体 新闻炒作时间：香港推介会开始前一周及活动期限间各1轮 （共2轮） 紫苑寻求的不是消费者 而是313个品牌接力使 整体市场 商业市场 宏观调控的主要对象为住宅市场，受到影响最为严重，而商办市场多为连带效应，政策层面带来的影响较小。 政策影响 【结论】：市场面影响相对不大，扫描同类产品销售模式，确保顺利销售 2004.8，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让； 2004.10，上调金融机构贷款基准利率； 2005.3，对部分个人购买住房计征差额营业税； 2005.3，调整商业银行个人住房贷款利率； 2005.3，“国八条”出台 2005.6，对部分个人购买住房计征全额营业税； 2006.4，上调金融机构贷款基准利率； 2006.5，“国六条”出台。 2004.8.31起，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让2004.10，上调金融机构贷款基准利率2006.4，上调金融机构贷款基准利率 宏观市场政策面解读 模式一：倾销模式 方法 效果 影响 以低于区域相当品质楼盘10~20％的价格，低价入市 快速去化，缩短销售周期，3~5个月完成销售 产品档次及开发商品牌受到影响 适用条件 1、要求资金快速回笼 2、开发普通物业的中小型开发商，品牌影响力较小 酒店式公寓 1、市场中的高端产品 2、较多为品牌开发商所有 倾销模式 不适用 同类产品销售模式 方法 效果 影响 以区域相当楼盘同价格水平入市 正常销售周期，7~9个月 销售无亮点 适用条件 1、对资金回笼无特殊要求 2、多数物业 国际丽都公馆 地址：愚园路250~284号 套房数量：54间 装修标准：星级酒店式国际化标准装修，2000元/㎡ 配套管理：套内完备的厨卫系统，提供酒店式管理 开盘时间：2005年9月 目前状态：2006年3月交房，目前投入使用中 营销费用：05年平面广告费用102万 售价 24,000元/平米 销售周期 9个月完成95% 模式二：常规模式 方法 效果 影响 以区域内较高价格水平入市 销售周期延长(引导期相对较长)，延长时间视价格程度而定 1、资金无法快速回笼 2、销售周期过长对开发商口碑有一定影响 适用条件 1、对资金回笼无要求 2、具有良好市场基础的成熟高档物业 芝大厦 地址：衡山路41号 物业：Kempinski HotelsResorts 套房数：164多间 装修标准：5000