上海市北蔡镇隆德丰文化商业广场产品定位报告.pptVIP

* 上海谛润营销机构 2007年7月 无往不利的商业运作 源于专业准确的市场定位 一、市场调研回顾 前期的市场调研我司从地块资源、商业资源、消费者资源等多个不同角度对本案进行剖析和研究，发现当前北蔡镇地区的商业市场存在以下几大特点： 区域人口呈现年轻化趋势： 18－35岁的年轻人占总人口的38％，与1990年相比增长了9.3％。人口年轻化的趋势将促进带动整个地区个性化及时尚化的商业消费。 商业租金价值回归，预测未来增长趋缓： 根据数据统计该地段的租金在过去的3~5年增长迅猛，2007与2006年相比增长了42%。我司判断这只是市场租金价值的回归体现，价格启稳后，未来的趋势将呈现平稳发展的走势，增长速度将有所放缓。 餐饮类业态单一，休闲及高档餐饮匮乏： 区域内餐饮商业虽有一定规模供应，但产品类型单一，同质化现象严重，特别匮乏休闲类餐饮及高档型餐饮。不能满足市场多元化的需求。 服饰类商业供应短缺，层次低、品质差： 根据调查，发现区域内服饰类商业非常稀少，就现有的商家来看，无论从品牌、品质还是服务等方面都不理想。这与区域内强劲的消费力和消费需求严重不符，也直接导致了消费客群外流。 休闲娱乐类商业 “有需求无场所”： 根据问卷调查休闲娱乐类的消费占到了当地人月均收入的很大比重。但就区域内现有的的娱乐休闲场所来看“规模小、档次低，形象差”，无法满足当地中高档人群的需求，因此直接导致了消费力外流的情况发生。 项目SWOT分析 优势 地理位置：占据“金角银边”地理优势 交通情况：项目旁边就是北蔡镇的主要公交枢纽 消费需求：区域居民消费水平不断提高，消费日益多元化 商业氛围：相关连的商业主干道，商业氛围已经比较浓厚 人口数量：住宅小区云集。拥有稳定的庞大人口的支撑 劣势 覆盖率低：不利于商业的铺展 体量偏小：难以承载本项目作为北蔡镇商业标志的气质 威胁 区域商业零散低档，导致消费外流 新增商业的激烈竞争，如北蔡休闲广场等 机会 较高档次的服饰专卖、休闲娱乐、餐饮非常匮乏。 目前的商业档次无法满足日益增长的消费需求 缺少具有一定规模效应，能够锁定消费群体 的商业中心 由此不难看出，现有商业“过于散乱、过于平面、过于无规划”，无法促使消费者延长驻留时间，增加消费动力。根据市场现状及当地消费群体的需求，结合北蔡镇“十一五”规划，我司认为北蔡地区必须出现一个综合性的休闲购物场所。而本案位于北蔡镇中心的中心，“天时、地利、人和”的三大效应促就本案应当成为北蔡地区具有领袖性的商业地标。 二、项目整体定位 1.定位依据 依据一：得天独厚的地理位置 本项目位于北蔡镇沪南路与北中路路口，西临北蔡镇政府。项目紧临的北中路，莲安东路，莲中路是北蔡重要的三条商业街。隆德丰文化商业广场恰好位于区域的商业行政中心，“黄金交叉点”之上，占据着“金角银边” 十分优越的地理位置。同时项目周边交通网络四通八达，强大的消费人流是项目定位的有力支撑点。 依据二：区域商业环境及消费结构现状 项目所在区域商业在不同路段呈现出不同的类型及特征，但是总体而言区域商业主要还是以沿街商铺为主，商铺面积也以中、小型居多，较多属于社区配套商业，档次偏中低档。低档小规模的零散社区商业占主导地位。 区域现有一定规模的餐饮供应量，但同质化现象严重，特别缺少休闲餐饮（如KFC等）和高档、有品牌的大型餐饮。同时我们发现区域市场内服饰类和休闲娱乐类商业供应明显不足，现存的服饰及休闲类商业层次低、品质差，根本无法满足市场日益增长的消费需求。基于这种现状，从完善区域商业经营模式，提升区域商业环境、打造区域商业地标的角度完成本项目的总体定位。 依据三：项目所在区域居民消费力水平日益提升 2002年以来，北蔡镇经济发展迅速，居民的人均收入得到了很大的提高，年人均可支配收入在2006年已接近12000元，较2002年增长了近30%，人均可支配收入的增加一定程度上反映出当地居民日益提高的生活水平和日渐强大的购买能力和消费能力，人们有更多的资金用于各种商业消费。现有的商业已无法满足当地居民的需求。 依据四：项目所在区域市场支持及转变 项目所在区域住宅小区云集，常住人口较多，为项目提供了充足的客源。另外，近年随着大量市内动迁人口，新上海人和流动人口的涌入。北蔡镇人口结构发生了很大的变化，人口素质和质量得到了很大的提高。这些必将带来区域内商业档次的提升和消费习惯的巨大的变化。 依据五：区域消费群体的信息反馈 前期的问卷调研和小