上海协和城丽豪酒店公寓营销策略.pptVIP

从价格表现情况来看，多数项目今年的成交均价都明显低于产品的报价，说明 各个项目的价格在今年都出现了不同程度的上涨。从价格分布情况来看，区域 内各个项目价格自南向北逐渐降低。 从区域现有一手房的供需结构来看，除去价格过高的“御华山”，“嘉里华庭”及下半 年刚上市的“西康锦城”，其它项目的消化率均超过了90%，整体市场处于比较明显 的供不应求的态势。 从现有已知区域内项目的未来供应情况来看，现有整体区域周边待开发面积为 23.4万平方米，按现有缓慢的开发节奏来看，这些供应也仅能满足2年内的市场需 求，且由于未来供应相对集中，多数板块中将出现明显的供应断层现象。 从单套户型的供应面积段来看，现有区域市场上的产品还是以90—220平方米的常 规户型为主，非常规产品的供应量相对较少。 单套总价情况来看，现有在售主力产品价格还是集中在550-750万及800—1000万 之间，市场需求产品的平均总价水平还相对较低，而少数几个高总价的产品在市 场上的消化情况则相对一般。 市场小节 CONCENT 目 录 PART 1 市场分析 PART 2 项目解析 PART 3 目标客户 PART 4 营销策略 PART 5 价格建议 项目位于南京西路最西段，处于上海顶级商业圈内，地理位置优势相对明显。 现有已建成地块体量相对较小，但后期整体规划中具有规模性优势，地块发展潜力相对较大。 现有项目周边环境相对有限，整体商务氛围尚未形成，市场价值认可度还有待提高。 地块描述 威胁（T） 机会（O） 劣势（W） 优势（S） 1、顶级商业核心区辐射范围之内。 2、周边交通环境较好，临近轨道交通2号线、11号线，延安路高架，处 于南京西路商圈内。 3、由于项目处于南京西路商圈内，整体商业配套十分齐全。 4、项目处于现房阶段，相对市场上的期房产品有很强的竞争力。 1、项目开发时间较早，产品产权时间相对较短。 2、由于产品为早期设计因此内部的点式结构的设计相对现有市场上大多数项目板式豪宅的结构有比较明显的差距。 1、整个南京西路板块可开发项目相对较小，未来区域市场内有很强竞争力。 2、项目二期规划面积相对较大，加上大规模的商业配套将有机会使得项目周边的区域价值在未来几年得到明显的提升。 1、现有宏观政策对房地产市场的调控情况将在一段时间内抑制房地产市场的发展。 2、制定中的房产税将很有可能针对高总价产品，在未来两、三年内将可能成为政策调控的主要对象。 核心竞争力 规模竞争力 地段竞争力 配套竞争力 产品竞争力 南京路最大型综合项目（46万方） 隶属上海顶级商业配套 二期汇集了商业、酒店、娱乐、豪宅及国际艺术中心于一体城市综合体 国际一线品牌、世界级权威的厨卫家电配置 装修品牌配置参照高尚标准 精工楼宇建筑和奢华现房 南京路商圈稀缺土地 市中心土地资源不可再生 国际大都市核心区域，其国际地位受世界亲睐 南京西路最大城市综合体 市中心. 一线地标 稀缺土地. 不可再生 精工楼宇. 奢华现房 顶级商圈. 地铁物业 1 2 3 4 5 卖点整合 选择在主流的城市 拥有稀缺不可再生的资源 选择在城市的顶级地段 顶尖的设计 土地资源的稀缺化 生活方式的国际化 设计的潮流引领化 细节的典范人性化 感受的尊崇品质化 配套的奢侈科技化 服务的最高标准化 环境的人文底蕴化 解读本案独有的产品特征因素 本案与“豪宅” 豪宅四个必备条件 资源价值 商业价值 城市价值 产品价值 地段价值 上海一线地标 · 国际级· 稀有·顶级名宅 产品调性：高端的、精致的、纯粹的、唯一的 项目定位 【项目定位】 CONCENT 目 录 PART 1 市场分析 PART 2 项目解析 PART 3 目标客户 PART 4 营销策略 PART 5 价格建议 欲望 Desire 时尚 Fashion 稀缺 Rare 身份 Status 豪宅 Luxurious house 消费本源: 消费动机: 奢侈品 Luxury