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保障房融资障碍及其破解策略研究 邱 峰 (中国人民银行镇江市 中心支行，江苏 镇江 212004) 摘 要 注重保障房供给结构匹配的同时，受融资渠道、融资成本的限制，保障房可能会陷入 决速开工，有限投资”的 “投资拉动”陷阱。为了有效解决保障房建设面临的融资瓶颈，应大 力探索和构建新型投融资模式，将政府直接主导型转化为政府引导型的市场化融资运作，着力破 除相关障碍，将有助于缓解保障房的融资困境。 关键词 保障房；供求匹配；融资模式；融资障碍 有关数据显示 ，1998--2009年全国房地产新开工面积 力转向廉租房和公租房。当前，一线城市开始率先反思经 合计72．96亿平方米，其中经济适用房仅为5．7l亿平方米； 济适用房，比如广州已经逐步降低经济适用房、限价房所 全国竣工商品住宅套数累计3877万套 ，其中经济适用房 占的比例。 仅491万套 ，供给结构严重失衡。加快保障房的建设规 (二 )注重保障房供求结构关系的 “匹配”，发挥 模 ，使其成为平抑房价、弥补房地产市场萎靡给经济带来 “住房过滤”和 “住房梯度消费”效应 影响的 “稳定器”。根据规划，2011年建设1000万套 ， 房地产市场不能有效解决各类人群住房分层次供应 未来5年建设3600万套 ，保障房覆盖面将达20％以上。我 需求。按照经济学理论，需要借助于外部效应，引入外生 国居民由于受传统住房消费观念的影响，认为住房保障政 变量 ，即由政府弥补缺 口，特别是廉租房的准公共产品、 策是为了保障 “居者有其屋”，希望政府提供数量庞大的 社会福利和社会和谐属性决定了公共财政参与廉租房的建 经济适用房 、限价房 ，但是政府 目前还没有能力满足所有 设与运营。若政府过多的偏重租赁性质的保障房建设，虽 需求。发达国家的成功经验表明住房保障政策是为了保证 然短期内较好的解决了低等级住房短缺的问题，但会打破 “居者住其屋”，租房占1135~左右。 住房供应的连续性 ，减弱了整个住房市场的运行效率，同 一 、 保障房供给结构之辩 时还会使政府背上沉重的负担。因此，应注重不同收入阶 (一) “经济适用房”等产权性质的保障房内生缺 层和不同住房等级之间的结构性匹配关系 (见下表 )。住 陷要求建设主力的转向 房过滤模型和住房梯度消费理论揭示了住房市场的内在规 现行经济适用房政策 已暴露出根本性缺陷： “社会 律 ，为政府住房政策设计提供了有益的思路。待 住“房过 保障性”缺失，有悖于政策的初衷一满足中低收入家庭住 滤”和 住“房梯度消费”效应体现和提高以后 ，最终实现 房的需求。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节 ， 住房市场化条件下一、二级市场联动以及供求结构 “匹 对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行 配”关系的住房 良性循环模式。 过程存在混乱。由于各方面 “利益驱动”发生了目标 “异 住房分层次供应表 化”，经济适用房、限价房等有产权的住房 ，在很多城市 最低收入 低收入 中等偏 中等收人 中等偏上 高收人 最高收 实际已蜕变成富裕阶层、特权阶层和夹心层的福利房。要 户10％ 户10％ 下户20％ 户20％ 户20％ 户10％ 入户10％ 使 “经济适用房”名至实归， “只租不售”，并不准转 廉租房 经济适 经济适 一般商 一般 一般商 高档 住房形式 用房、 用房、 品房、 商品房