城市化对房地产投资的影响——以山东省为例.pdfVIP

．-I束^学孝款 城市化对房地产投资的影响 — — 以山东省为例 郝 国彩 摘要：城市化过程中伴随着人 口结构、产业结构和需求结构的转换，这一转换过程会对房地产投资产生一 定的影响。通过运用多元线性回归模型，对山东省城市化主要度量指标及房地产投资额进行回归分析，发 现非农人 口比重和 GDP是城市化指标中，对山东省房地产投资影响最显著的因素。最后对城市化进程和 房地产投资的协调发展提 出建议 。 关键词：城市化；房地产投资；多元线性回归 关于城市化与房地产投资的关系，已有不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分析法对我国1986— 2003年 问城市化进程和房地产投资增长作了实证研究 。研究表明，目前我国房地产投资和城市化水平 都处于不断上升阶段 ，房地产投资增长速度快于城市化增长，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一 定相关性，相关系数为 0．205，具有相互促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江苏城市化进程的主要特 征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分 析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论 。本文在已有文献的基础 上，分析山东城市化进程对房地产投资的影响，并运用多元线性回归模型和 stepwise方法，对山东省城市化 对房地产投资的影响进行回归分析，以得出城市化指标中对房地产投资影响较大的因素，进而对实现山东 房地产投资与城市化进程的协调发展提出相关建议。 一 、 山东省城市化进程的特征及其对房地产投资的影响 1．山东省城市化发展迅速，房地产投资稳步增加。改革开放以来，山东省城市在数量、规模和结构上 都有了飞速发展，城市化水平也不断提高。1977年山东城市化率仅为 13．3％，低于全国平均水平 ，1990年 上升到 27．3％。2000年山东省将城市化确立为山东省今后的四大发展战略之一，从此山东省的城市化进 入 了新的快速发展时期。2001年全省城市化率为39．2％，2009午达到48．3％，高于仝国甲均水平。城市 化是生活方式 、生活质量不断提高和改变的过程。在城市化快速发展过程巾，包括新增城市居民的基本住 房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危 旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求叠加在一起 ，造成 了城市住宅的巨大社会需求 ，直接带动房地产投资的增加。1990年全省房地产开发投资额为 9．2亿元 ， 1994年则上升到 102．58亿元，在随后几年受宏观凋控政策影响增速有一定波动，2000年以后投资额稳步 上升，2009年全省房地产投资额达到2428．7亿元。 收稿 日期 ：2010—05—28 基金项 目：山东省科技发展计划项 目“促进 民生改善的住房市场政府规制研究”(2010G0020815)的阶段性成果。 作者简介 ：郝国彩 ，th东财政学 院经济学院副教授(济南250014)。 ① 向为民、李娇：《城市化水平与房地产投资增长率的关系研究》，《重庆建筑大学学报))2007年第 1期。 ② 程征贵、林子文：《浅谈城市化进程与房地产投资—— 以江苏省为例》，《沿海企业 科技))2006年第2期。 72 城市化对房地产投资的影响 2．山东省城市化整体水平不高，制约了山东房地产业的发展。(1)山东城市化率与先进省份相 比差距 较大。山东城市化率与东北三省和东部一些省份相 比明显偏低 。根据 国家统计局统计公报 的数据 ，东北 三省2009年的城市化水平分别为辽宁60．3％、吉林 53．3％、黑龙江 55．5％，比山东省分别高出 12．0、5．0 和7．2个百分点。与江苏、浙江、广东等东部发达省份相比，也存在较大差距。2009年江苏、浙江、广东城 市化水平分别为 55．6％、57．9％和63．4％，比山东分别高出7．3和9．6和 15．1个百分点。 表 1 山东省城市化率与全 国有关省份 比较 (单位 ％) 2003 2004 2005 2006 20O7 2008 20o9 全 国 40．5 41．8 45．7 黑龙江 52．6 52．8