安徽宣城市广德万桂山路中高档居住片区项目前期策划2011年.ppt

公公寓为2梯2户平层组合； 公公寓户型为3R 100-120； 每每套户型拥有设备平台、大阳台等附加空间，单 套套附加值约10平米。 产品策略 稀缺住宅产品类型及高竞争力户型 18层公寓 ? ? ? ? ? ? 寓为2梯2户平层组合； 寓户型为3R 100-120； 套户型拥有设备平台、大阳台等附加空间，单 附加值约10平米。 3R:110㎡ 附加空间 项目附加产品力表现 产品策略 入户大堂 智能化设施 会所配套 物业服务 大理石与花式石材或壁纸结合 用墙壁铺装工艺及各种景观小品丰富空间精致感 水晶吊灯与顶部装饰的结合 大堂室内装饰 尊贵入户设计 产品策略 智能化配置 远程抄表系统 产品策略 社区一卡通系统 入口刷卡 电梯入户 会所消费 车库刷卡 停车刷卡 功能 面积 建议项目 养生休闲 300 ㎡ 四点钟会馆、棋牌室 运动健身 500 ㎡ 健身馆 社区服务 100-200 ㎡ 预定服务、家政服务、便民代办服务 会所 位置：将会所设置于商业靠河位置位 形态：地上二层形 配套面积：约1000平米配 内容：以休闲健身为主，配套相关社区服务。内 会所运作 产品策略 会所 置：将会所设置于商业靠河位置 态：地上二层 套面积：约1000平米 容：以休闲健身为主，配套相关社区服务。 物业服务 产品策略 三级物业管理系统 聘请知名物业管理公司 实行别墅洋房区、小高层公寓区、商业区分级管理机制 报告大纲 PART 1：宏观背景分析 城市背景研究 PART 4：项目定位建议 项目整体定位 产品规划建议 产品策略 PART 2：开发条件分析 区位条件分析 地块属性分析 营销策略 PART 3：细分市场研究 开发模式研究 住宅市场研究 商业市场研究 住宅产品价格表现 档次 中档 中档 中高档 中高档 中高档 普通 普通 销售均价 4200 4600 4000 4600 5100 预计5000（过高） 4200 3000 3600 产品类型 多层 小高层 多层 小高层 多层洋房 多层复式 小高层 小高层 多层 多层 项目 桃源名都 春江华城 上海花园洋房 卡地亚花园 中央乐城 橡树玫瑰园 水岸阳光城 区域 老城区 新城区 开发区 开发区多数个案定位为普通住宅，价格水平 3000-3600元/平米； 老城区中档个案，价格水平 4000-4200元/平米； 中高档项目较地区中档项目有一定的溢价能力：洋房溢价400元/平米，叠加复式溢价900元/ 平米，小高层溢价约400元/平米。 住宅静态价格定位 如本案产品建议能够实现： 本案小高层产品竞争力接近上海花园洋房的多层电梯产品，价格预计4500 元/平米 本案花园洋房产品市场绝对稀缺，按周边城市经验值可在小高层产品基础 上溢价10%，价格预计5000元/平米 本案联排别墅市场绝对稀缺，按周边城市经验值可在小高层产品基础上溢 价90%，价格预计8500元 /平米 商业街产品价格表现 面积分割 单层60-70 17-207 单层53-500 90-100 50-200 商铺价格 1层：8500 2层：4000 1层：纬五路10000-12000 1层：经七路8000、纬五路10000 2层：4000-4500 1层：10000 2层：4000 1层12000 未定 楼层 2层 在售1层 2层 2层 1层 1层 119784 总计 在售去化率 98% 80% 90% 99% 86% 体量 21000 30000 50000 10784 约8000 4831 沿街社区商业 桃源名都 上海花园洋房 中鼎景苑花园 港湾花园 中央乐城 春江华城 地区社区商业多数为1+2层形式； 社区商业一层价值一般在 10000元上下，2层商业价值较低，与地区住宅相近， 4000元上下； 社区商业分割面积基本控制在40-100平米，面对小型经营户使用； 因供应各楼盘社区商业去化状况较为顺畅，均超过去化 8成。 商业街静态价格定位 如本案产品建议能够实现： 本案商业街将成为广德最具价值的商业街产品，以广德商业街价格经验一 般为住宅价格的2-3倍，预计商业街1F外街价格为15000元 /平米 商业价