广西南宁宏桂城市广场二期项目营销推广执行案.pptVIP

项目推广计划---平面广告 营销活动配合一 营销活动配合二 营销活动配合三 一期主力客群特征 他们有钱 他们有自己的事业，或有着稳定的收入 他们在港北 他们信赖朋友，有着自己的圈子 他们看重本项目的地段、广场、配套 他们更要面子 客户分类（自住型客群分类） 生理需求 自我实现的需求 “高峰体验”的追求 自尊、他尊、占有欲 “社会地位标志物” 家庭温暖和群体认同“家”和“社区” 安全感、自由感“买房拥有”的需求 住宅功能基本需求“住”的需求。 居住需求 投资需求 社交需要 生理需求 生理需要 安全需要 尊重需要 精神需求 租客：在价格合适的基础上，上班便利 首次置业者：在价格合适的基础上，上班便利 我行我素者：追求自我生活价值的置业者 改善型：追求片区地位象征的置业者。 改善型/首次置业：追求社区价值置业者。 他们自尊、他尊、占有欲“社会地位标志物” 景观地段 产品 价钱 配套 身份象征 目标客户关注价值点 目标客群价值点 本项目目标客群关注价值点：依次为：身份象征、地段广场景观、产品、价钱、配套。 二期主力客群定位 二期产品没有发生根本性变化 二期主力客群依旧是 那么一群，有钱，有事业或有着稳定的收入， 这群人在有里子后，更需要的是面子 以港北的活动中心，有着固定圈子的人 目标及可售物业 市场及拟推物业组合 二期住宅项目解析 客户分析 1#操盘思路 营销策略组合 营销费用 报告体系 Analyze System 二期操盘战略目标 “快”走量、 “领”价格、 “涨”价格 “快”走量：快速走量，完成2010年销售目标。 “领”价格：领导区域内楼盘价格。 “涨”价格：比2#住宅价格上涨。 二期操盘策略 “诱”客户、 “拓”客户、 “聚”客户、 “锁”客户 诱客户：1#住宅核心价值定位策略，寻求切合客户心理的价值点 1#住宅规划、产品、户型价值点梳理方案（策划部整理）。 拓客户：渠道推广策略 老带新策略：立足港北，深挖港北，老带新方案（另外附） 聚客户：价格策略 锁客户：置业顾问现场锁定客户策略（销售部制作） 1期未中签客户转2期方案（另作） 三级预约开盘策略 目标及可售物业 市场及拟推物业组合 二期住宅项目解析 客户分析 1#操盘思路 营销策略组合 营销费用 报告体系 Analyze System 开盘节点及策略 12月25日星期六 开盘 12月11日星期六 预约 12月18日 开盘前一周 12月4日 开盘前三周 12月27日星期六 购房礼品券发放 三级客户升级开盘策略： 购房礼品券发放：通过1000送3000，第一步锁定意向客户。 预约：预约即送3000，预约进一步锁定意向客户。 开盘：在送3000，摇号集中开盘。 价格策略 总体价格策略： “领先定价”：保持贵港市同类型物业价格领导者地位。 “后期涨价”：项目同类型物业保持涨价。 公布价格策略： 开盘当天公布价格细案，正式预约前公布主力价格区间 1#均价：3900—4000元/平米 判断依据： 目前项目均价3800元/平米左右（2010年10月份）； 市场依据：广场板块竞争激烈，客户分流严重； 项目价值增值：户型结构更合理，综合体价值进一步释放； 市场楼盘价格对比。 二期入市价格约为：3900--4000元/平米 1#均价 1#住宅核心价值定位 港北绝对中心、贵港城标、景观铭邸 客户：活动在港北、 占有稀缺资源的身份需要 项目：港北核心， 广场独特资源、城市标杆建筑 1#核心价值定位 新浪、搜房（博客形式） ***** 网络 渠道类型 必备等级 具象选择 户外广告 ****** 金港大道马草江公园附近高杆1块、国际生活港黎湛线铁路桥广告牌2块、北门市场1块、中山路与建设路转盘东北角1块、项目围墙广告 报纸 ***** 南国广告DM 硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合 短信 ***** 短信群发 针对重大节点信息公布 渠道推广策略 本项目渠道推广策略：首期开盘火爆，针对客户反馈信息进行了渠道推广适当调整。 公开发售期 认筹期 营销推广部署-阶段划分 二期产品信息传递 完成销售目标 2010.11.20-12.24 2010.12.25- 注：以上节点根据实际工程进度再做调整 根据项目开发进度与市场条件，项目计划于2010年11月中下旬展开下期物业的推广，计划2010年12月底公开发售。我们根据不同的销售时机分为以下两个阶段： ?? 项目认筹段：2010年11月20日-2010年12