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房地产销售众筹模式的探讨 进入房地产行业十余年，一直都在不断的学习和摸索。随着房地产市场的分 化和互联网思维模式的兴起，新概念不断涌现。笔者经过近一年的收集整理和亲 身实践，将房地产众筹模式进行了一个大致分类，有不足之处还请朋友们交流指 正。 首先我们先简单解释下什么是众筹？我理解的众筹就是大家凑钱做事情。有 了这个概念，就把很多不可能的事情变成了可能。譬如说北京的限购，完全可以 用众筹的方式来规避掉，具体方法可以参考下文内容。 言归正传，目前市场上采取众筹模式进行房地产销售的，可以大致分为三类： 一、 蓄客式 我们用一套价值100 万的住宅做标的，假设通过搜房网发起众筹，则众筹流 程如下： 1. 开发商拿出一套价值100 万的住宅以较低折扣交于搜房网发起众筹，假设此 标的折扣为5 折，房价折算为50 万。 2. 搜房网发起众筹，凡是报名参与众筹的须缴纳 1000 元报名费 （每次众筹每 人只限报名一次），如果最后报名者众筹失败没有竞得此标的，搜房网除退 还1000 元，还会向众筹参与者支付10%合计100 元的众筹分红。 3. 待报名参与众筹者缴足50 万即报名人数达到500 个，报名截止。此时开发 商已在最短时间内获取了 500 个目标客户，最重要的目的已经达成。试想， 按照传统模式获取500 个有效的目标客户需要至少5000 组有效来访，至少 需要 200—500 天，所付出的时间成本和财务成本相当大，但是利用这个众 筹活动，极大地减少了获取目标客户的时间成本和财务成本，可谓性价比相 当之高。 4. 参与众筹者开始进行网络竞拍，价高者得。 二、 去化式 我们假设以一套价值100 万的商铺做标的发起众筹，流程如下： 1. 开发商拿出一套价值100 万的商铺做标的，将此商铺分割成 50 份股权，一 份股权价值2 万。 2. 开发商注册一家有限合伙企业（也可以是有限公司，但有限合伙企业更便于 操作，且后期成本较小）并认缴至少一份该企业的股权成为普通合伙人。 3. 通过媒体和其他渠道推广此众筹活动，开始蓄客。 4. 客户缴纳 2 万元众筹金并签订《有限合伙协议》，成为有限合伙企业股东即 有限合伙人。 5. 筹足100 万或满50 名股东后此众筹满额。 6. 开发商将此前注册的有限合伙企业增资扩股，而后以有限合伙企业购买此套 商铺，有限合伙企业的股东按所持股份比例享受商铺所有权及收益权。 三、 权益式 多应用于旅游度假产品，假设以一套位于海南的价值50 万的酒店式公寓发 起众筹，方式如下： 1. 众筹出资1000 元的，每年可享有3 天此标的居住权。 2. 众筹出资5000 元的，每年可享有15 天此标的居住权，并免费享有期间服装 干洗和露天泳池的免票畅玩权。 3. 众筹出资 10000 元的，每年可享有 15 天此标的居住权，并免费享有接送机 服务、服装干洗服务、露天泳池的免票畅玩、7 天免费自助式中晚餐。 4. 众筹出资 50000 元的，每年可享有20 天此标的居住权和收益分配权，并免 费享有接送机服务、7 天车辆使用权、服装干洗服务、3 口之家露天泳池的 免票畅玩、7 天3 口之家免费自助式中晚餐。 注：具体每档众筹标准的参与人数需开发商测算确定，以上只为假设条件。 每种方式的众筹适用于不同的产品，随着社会的发展，相信还会有更多的销 售模式出现。运用互联网思维、金融模式因地制宜的操作房地产项目已经是一种 趋势，虽然房地产市场形势总体严峻，但我相信办法总比困难多。也希望广大网 友能够积极的建言献策，多多交流。 笔者微信号：weibolaoli7113 手机