招商局漳州开发区双鱼岛项目前期市场研究及定位报告2010戴德梁行.pdf

致：招商局漳州开发区有限公司 招商局漳州开发区双鱼岛项目 前期市场研究及定位报告 DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 2010年7月 策划背景 招商局漳州开发区双鱼岛项目位于开发区二区大磐浅滩，规划 面积2.21平方公里，是国务院批准的首例经营性用海项目，也是 国务院审批通过的第一个和目前最大的离岸式人工岛项目。 项目已于2009年年底动工，预计2013年完成填岛工程。 概念性规划 市场定位 控制性详规  形状、岸线、沙滩、  市场定位  整体功能布局 码头位臵等物理条件  产品组合  产品规划指标 （已确定，不能变动）  规划建议  项目定位及功能布局  开发策略 （可变）  经济效益评价 策划基础 策划内容 策划成果衔接 2 策划目标 山海资源 首例人工岛 人文资源 （依山伴海） （可塑性） （闽台文化） 标杆性滨海项目 市场领导 价值最大 持续性盈 力 化 利 由于项目开发主体兼顾企业和政府双重功能，因此，项目既要考虑经济效益可行性，又要兼顾 社会效益的最大化。既要考虑短期资金收益的平衡，又要考虑项目的可持续发展。 3 项目策划的主要难点问题 难点1 如何在现有资源条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项 目策划切入点 难点2 项目的目标客户群体在哪里？需求市场在哪里？未来发展空间 如何？ 难点3 本项目属于成片区开发，开发周期较长，如何确定本案的运作 模式以确保本案开发运营顺利实施？开发风险如何控制？？ 难点4 本项目开发主体“政企合一”，项目又属于填海造地，土地政 策较为特殊，如何结合土地政策要求选择合理的开发模式？ 4 服务阶段及工作内容 第一阶段 第二阶段 第三阶段  市场背景分析 • 宏观背景分析  规划布局建议 • 旅游市场分析 • 总体规