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目 录
第一部分 南京市投资环境分析 ……………………………………………………………………………………………………………………………3
一、南京总体社会经济分析 ………………………………………………………………………………………………………………4
二、南京城市格局及发展分析 ……………………………………………………………………………………………………………9
第二部分 商业地产状况综合调研及分析 …………………………………………………………………………………………………………………12
第三部分 区域商业市场分析 ………………………………………………………………………………………………………………………………35
一、项目商业服务区界定 ………………………………………………………………………………………………………………36
二、区域居民消费特征分析 ………………………………………………………………………………………………………………38
三、商业供给分析 …………………………………………………………………………………………………………………………40
四、商业需求分析 …………………………………………………………………………………………………………………………42
第四部分 项目分析 …………………………………………………………………………………………………………………………………………45
一、项目地块条件分析 ……………………………………………………………………………………………………………………46
二、区位分析 ………………………………………………………………………………………………………………………………48
三、交通状况分析 …………………………………………………………………………………………………………………………50
四、项目周边环境分析 ……………………………………………………………………………………………………………………51
五、基地价值总体评价 ……………………………………………………………………………………………………………………52
六、项目 SWOT 分析 ………………………………………………………………………………………………………………………53
第五部分 项目商业定位 ……………………………………………………………………………………………………………………………………55
一、商业定位综述 …………………………………………………………………………………………………………………………56
二、项目定位体系 …………………………………………………………………………………………………………………………56
三、运营模式建议 …………………………………………………………………………………………………………………………70
四、价格策略 ………………………………………………………………………………………………………………………………71
第一部分 南京市投资环境分析
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一、南京总体社会经济分析
（一）、地理位置（Location）
南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬 31°14″-32°37″，东经 118°22″-119°14″，
总面积 6597平方公里。南京东连长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接江淮平原。属北
亚热带季风气候，四季分明，冬夏长而春秋短。雨水充沛，年平均温度 16℃。夏季最高气温可达
38℃；冬季最低气温达零下 8℃。年平均降雨 117 天，无霜期长，年平均 239 天。
（二）、地区生产总值（Gross Domestic Product）
2008 年南京地区实现生产总值 3775亿元，同比增长 12.2％，全市完成工业增加值 1555 亿元，比上年增长 9.9
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