成都牧马山中航云岭营销策略提案.pdfVIP

让老虎飞起来 --中航中航·云岭营销思考云岭营销思考 思考路径思考路径 项目营销现状：正在进行时。 必须明确的必须明确的22个前提个前提： 22个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题：： Q1：项目分析 本项目竞争占位如何？ Q2：市场启示 如何通过营销实现竞争占位？ 2 本次汇报内容本次汇报内容 一．项目分析 二．成都别墅市场演变及格局 三三．本区域别墅市场的发展本区域别墅市场的发展 四．竞争与占位 五．营销战略 3 一、项目分析项目分析 本项目位于成都市双流牧马山，该区域为成都西南近郊本项目位于成都市双流牧马山，该区域为成都西南近郊 的生态旅游及低密度居住开发示范区的生态旅游及低密度居住开发示范区 。。 项目区位项目区位项目区位项目区位 ??行政区划上位于成都行政区划上位于成都 市双流牧马山市双流牧马山市双流牧马山市双流牧马山，，，，坐落于坐落于坐落于坐落于 四川国际高尔夫球场内。四川国际高尔夫球场内。 ??距成都南二环路约18距成都南二环路约18 公里公里公里公里，，，，距双流机场距双流机场距双流机场距双流机场4444公公公公 里。里。 ??该区域被定位为城市该区域被定位为城市 新区将成为集新区将成为集新区将成为集新区将成为集 ““““高尚人高尚人高尚人高尚人 居、运动休闲、商务会居、运动休闲、商务会 展“三大主题为一体的展“三大主题为一体的 山水新城山水新城 5 项目与成都中心城区之间有多条直达的城市快速道路连项目与成都中心城区之间有多条直达的城市快速道路连 接，交通通达性较为理想接，交通通达性较为理想 交通通达性交通通达性交通通达性交通通达性 成都市区 目前由市区与项目之间可以通过三条目前由市区与项目之间可以通过三条 武侯 线路到达：线路到达： 立交 ??市中心市中心————新津大件路新津大件路————牧马山：牧马山： 永丰立交桥 约18公里；约18公里； 接待寺立交桥 ??市中心市中心市中心市中心————双楠小区武侯大道双楠小区武侯大道双楠小区武侯大道双楠小区武侯大道———— 新川藏路新川藏路————牧马山：约23公里；牧马山：约23公里； 双流机场 ??市中心市中心市中心市中心————成雅高速成雅高速成雅高速成雅高速————双华路双华路双华路双华路—— ——大件路大件路————牧马山：约25公里牧马山：约25公里 ??一条连接华阳一条连接华阳——牧马山牧马山——龙泉的快龙泉的快 速通道已开始建设速通道已开始建设速通道已开始建设速通道已开始建设；；；； 牧马山 ??另一条快速通道双黄路文化旅游休另一条快速通道双黄路文化旅游休 闲长廊闲长廊闲长廊闲长廊，，，，将沿着牧马山将黄龙溪风景将沿着牧马山将黄龙溪风景将沿着牧马山将黄龙溪风景将沿着牧马山将黄龙溪风景 双流机场 区与牧马山连接成一片区与牧马山连接成一片 。。 至黄龙溪 6 地块四至及内部环境地块四至及内部环境 北面为待开发土 地，西南民航管 理局理局、、国航国航、、鹰鹰 联航空等项目正 在建设中 。 地块内通道 东面为四川 国际高尔夫 球场预留用 西临高尔夫大西临高尔夫大 地地。。 道 南至高尔夫南至高尔夫 水塘 球场10号球 道边界 7 地块经济技术指标地块经济技术指标 一期用地一期用地 ??总占地约300亩，约20万总占地约300亩，约20万 平米平米 道 大 山 马 ??一期用地133亩，容积率一期用地133亩，容积率 牧 0.360.360.360.36，，，，建面建面建面建面3333万平米万平米万平米万平米，，，，座机电话号码户户户户 独栋别墅，74户公馆。独栋别墅，74户公馆。 高 尔 夫 大 石山 场 道 球 夫 二期用地二期用地二期用地二期用地 尔 高 ??二期占地约165亩二期占地约165亩 ??二期容积率0.37，建面4二期容积率0.37，建面4 租用地租用地 万平米。万平米。 8 地块资源综合评价地块资源综合评价 规模上规模上 ?整体上看规模较大整体上看规模较大，，且地块形状较为规则且地块形状较为规则。。 ?零距离接触成都真正意义的国际高尔夫球场。 ?临近规划中的500亩牧山湖。 自然资源 ?空气质量好、植被资源丰富，拥有湖泊、森林、坡丘、山风等 自然资源。 设施资源 ?紧临高尔夫国际会所。 ??周边已形成成都近郊高档生态纯别墅聚集区周边已形成成都近郊高档生态纯别墅聚集区，，基本生活配套设基本生活配套设 施逐步完善。 地块资源 ?地块平整，零距离接触成都首个国际高尔夫球场。 ?距项目北东面约800米远处，有著名佛寺——应天寺。 9 二、成都别成都别墅市场演变及格局市场演变及格局 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、 区域背景进行扫描，是