杭州余杭镇水街业态定位方案对比分析报告.docVIP

水街业态定位方案对比分析报告 水街施工已近尾声，水街即将推向市场，水街未来如何去经营和发展显得越发重要，而其中最关键的是水街的市场定位和经营策略。目前有两种思路：一是从整体楼盘营销出发，以配套商业为开发初衷进行开发经营，其整体业态以餐饮为主体，附带一些土特产及工艺品，以期带动人气；第二种是考虑到目前居住人口的不足，以杨毕馆为突破口，强调先开发旅游市场，在条件成熟后转为社区商业。 第一种方案（A方案）：整个业态以餐饮为主体，并不重复地附带一些土特产及工艺品。主体餐饮占85%（附图） 第二种方案（B方案）：以旅游为主导方向，业态布局以满足游客需求，吃、游、购、玩为一体，?集风味美食、民俗风情展示、古街旺铺融合在一起的精品、休闲、美食、购物一条街。其中餐饮占35.6%（附图） 两种经营业态截然不同，定位与思路也各不相同。定位与经营思路不仅关系到将来整个园区的运营，也关系到招商工作的方向，下面我们对两种方案进行对比分析。 1、客户群情况 水街位于余杭镇上文山，上通临安，下接杭州城西，紧临02省道，距杭州市区20公里，30分钟车程，周围楼盘众多，未来预计闲林版块总入住人口将达10万，有一定优势和发展空间。但是我们可以从区位来看真正环绕江南春文化休闲园的楼盘却很少，以别墅为主，闲林山水与江南春休闲文化园有一定距离，庭院深深和竹海水韵还处于开盘预售阶段，整个区域虽然地理位置优越但人气不足且入住率偏低。如果采用A方案（餐饮为主），其客户群必然是周围楼盘和杭州人群，而杭州一直是餐饮发达的城市，国内的菜系和特色餐饮基本都已引进，要让杭州地区人群驱车前来，必然要通过精密的策划、大量的广告煽动和市场推销等多种手段进行引导，难度很大而推广费用偏高。A方案最好的结果可能形成周末经济，但仅仅依靠这些不确定因素，商业街难以维系。 综合下来周围居民和杭州市场条件都不够成熟，对其进行推广烘托商业氛围非常困难。B方案以旅游市场为主，业态种类丰富，以度假休闲和旅游市场为主，市场发展相对A方案有一定的空间。 小结：从园区所处位置和近阶段附近楼盘的入住情况看，楼盘人群近期入住率并不理想。为此，我们本着控制投资风险的考虑建议分二步执行。即采用先服务游客再服务居民，先带动人气再进行便民服务的策略。主要消费人群以旅游人群和周边少数一些常住居民为主。 2、经营局限 A方案不仅仅在目前商业开发环境上存在难度，在商业街进行大量餐饮商业经营还存在一定的局限，这体现在未来竞争和物业现状上。 2、1未来竞争 A方案餐饮区块相对密集，虽然做了些农家菜、野味馆、茶点和特色小吃等分类，但对于客户之间的抢夺也将是必然的。宣传推广越多，来的目标客户越多，竞争就越剧烈，这样大而全的纯餐饮街区必然会形成类似目前河坊街餐饮区块那样沿街叫卖拉客的恶性竞争的局面。 B方案比较综合，集风味美食、民俗风情展示、古街旺铺于一体，吃、游、购、玩一站式满足，这样避免了恶性竞争的局面，不同的商业体的搭配让商业获得良性发展。A方案的餐饮虽然有其亮点，并能为大众所接受，但相比B方案来看还是显得过于单薄，难以激发消费者前来消费的激情。 2、2物业现状 水街当初的建设是以还原余杭古镇为基调，以江南水乡民居建筑为特色，打造成观光旅游和休闲度假于一体的综合性景点，都是木结构建筑。如果按照A方案来进行实施，必须充分考虑到消防和房屋的保护问题。由于水街基本是木结构房屋，建筑又各具特色。其中有400多年历史的建筑就有很多，有着较高文化内涵和保留价值。如果类似A方案那样大面积做餐饮，其消防隐患不容乐观，同时产生的大量餐饮污染也将对这些古建筑造成破坏和腐蚀。B方案虽然也有餐饮和小吃，但都属于以旧貌为基础进行建设的商铺，相对破坏性小，同时也考虑到餐饮的不可或缺的作用。同时由于水街本身建设非常精致，开发旅游市场有其一定的市场条件。 2、3商户反馈意见 在招商过程中，一些做餐饮的商户也表示，如果整条街全都搞餐饮的话将会增加经营风险，生意不好做，搞二至三家还可以接受，否则对入驻水街会更没有信心，暂时不会考虑进驻水街；其次，木结构的房屋，门与门框窗与窗框之间空隙太大，冬夏空调无法很好的制冷制热，这将会影响宾客的就餐环境，影响正常经营。 3、可借鉴资源 水街周边有奥体中心、度假酒店和杨乃武小白菜奇案展示馆，水街的开发要综合周围的商业资源做到联动开发。杨乃武小白菜奇案展示馆开馆以来，力推旅游市场，经过一年多的整合，目前初见成效，市场反映良好，具备了一定的社会效应和市场效应。但是，旅行团体和政府机关同时也反映该馆过于孤立，难以满足游客的需要，难以安排行程。如果水街能和杨乃武小白菜奇案展示馆串成景区，就能让游客获得足够的停留时间，这样就带动了购物、餐饮和住宿，这些市场需求未来都能在江南春文化休闲园内获得满足，这种商业互动既带动了人气，也保护了水街建