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杭州房地产市场风险与投资潜力报告 目 录 杭州房地产市场风险与投资潜力报告 1 第一部分 城市宏观经济环境 5 一、城市经济发展综述 5 二、城市发展规划评价 9 三、投资现状与分析 15 四、基础设施建设投资 19 五、区域经济中的城市特点 21 第二部分 官方政策环境 25 一、官方对房地产业发展的态度 25 二、宏观调控政策下的城市发展思路 29 三、城市房地产相关领域的重大事件 32 第三部分 城市产业发展及其趋势 35 一、产业环境综述 35 二、主导产业的现状与未来 41 三、潜导产业的现状与未来 45 第四部分 外商投资环境 48 一、外商投资现状 48 二、招商引资政策 53 三、外商投资的主要领域 55 第五部分 城市的市场环境 60 一、城市的财富集聚 60 二、城市人口变化趋势 68 三、城市居民的消费倾向和特点 71 四、城市旅游及服务业的发展 73 五、金融服务水平 77 第六部分 房地产市场 80 一、城市房地产发展综述 80 二、房地产的价格趋势 85 三、市场的成长性 88 四、土地市场 89 五、产品结构 93 第九部分 附录 95 一、图目录 95 二、表目录 97 中远房地产项目研究报告 ——杭州分报告 安邦集团“中远房地产”项目组 2007年06月27日初稿 2007年07月03日改定 第一部分 城市宏观经济环境 一、城市经济发展综述 杭州是一向是江南的富庶之地，过去如此，现在也是如此。古诗中描述的“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝”的江南景象，完全适合于当代杭州的写照。放在全国城市经济中来看，杭州市也展示出强劲的发展实力。在2006年全国城市GDP排名中，杭州市的经济总量排名第8，前7名是4个直辖市以及传统经济强省广东省的省会广州市、经济特区深圳市，还有靠大力引进外资发展起来的苏州市。在国内15个副省级城市和计划单列市中，杭州市的经济总量位居第2。尤其是与房地产发展密切相关的居民收入水平，杭州市的表现也非常突出，其经济增长在老百姓的财富增长上存在明显体现，杭州市2006年的城镇居民人均收入超过了19000元，在长三角城市中仅次于上海和宁波，超过了苏州、无锡和南京等市。 表1 2006年国内城市GDP排名前18名 排名 城市 GDP总量 （亿元） GDP同比增速 （%） 城镇居民人均收入（元） 农村居民人均收入（元） 01 上海市 10297 12.0 20668 9213 02 北京市 7720 12.0 19978 8620 03 广州市 6068 14.7 19850 7788 04 深圳市 5684 15.0 22567 05 苏州市 4820 15.5 18532 9316 06 天津市 4338 14.4 14283? 7942 07 重庆市 3486 12.2 11570 2874 08 杭州市 3441 14.3 19027 8515? 09 无锡市 3360 15.0 18189 6508 10 青岛市 3207 15.7 15328 6546 11 佛山市 2927 19.3 18850 8000 12 宁波市 2864 13.4 19694 8847 13 南京市 2774 15.1 17538 7070 14 成都市 2750 13.8 12789 4905 15 东莞市 2625 19.1 25320 10530 16 武汉市 2590 14.8 12360 4748 17 大连市 2568 16.4 13350 6900 18 沈阳市 2483 16.5 11651 5709 数据来源：各城市2006年经济统计公报。 杭州的城市经济成熟度非常高，可以说是国内最为市场化的城市经济体之一。作为浙江省的省会，杭州的经济与浙江经济中活跃的“民营基因”不无关系，高度的市场化、服务型的政府，“大市场、小政府”等特点，在杭州经济中有相当明显的反映。 在经济增长周期方面，杭州与经济同样启动较早的大连市相比，在2000年，杭州与大连的经济总量还处于同一个数量级（分别为1382亿元、1236亿元），但到了2006年，杭州的经济总量已经远远抛离了大连市（分别为3441亿元、2568亿元）。我们认为，杭州经济之所以能持续高速发展，与其市场化程度很高，增长力量多元化，有着很大的关系。而这样的城市经济体在我国，无庸置疑是属于那种最为健康，风险最小的经济成长模式。 图1 杭州市历年GDP总值和增长率 从经济增长的历史轨迹来看，杭州的经济增长也呈现出明显的周期。从1999年开始，杭州市的经济进入一个较快增长阶段，几乎延续了整个“十五”期间。从2003年底开始的宏观调控，在杭州市经济发展中有明显体现。杭州的GDP增速、固定资产投资增速、房地