江苏常州青洋路纯正法式水岸风情项目营销策略.pptVIP

同样在上海佘山 同样拥靠国家级森林公园 佘山3号却给出了不相同的人居价值 没有佘山银湖别墅的丰富湖景 没有佘山紫园大独栋的奢华气势 唯一共享利益就是佘山地段价值 佘山3号在不利的竞争劣势中 创造性的运用后天产品力 为佘山赋予了新的生活方式与社区文化——璞瑅 最重要的是，它成功了。 案例之鉴 大凡就资源而卖资源的营销手法 都属坐山吃山，靠水吃水 消费者能看到的，除了山水还是山水 但是，城东购房者真正需要的究竟是什么？ 是生活方式的改变，是社区文化的气息 这才是东大门户人居价值的核心体现！ 回到我们最初的分析 地段是个共享利益 被对手炒熟未免不是件好事 东大门户的居住人气恰恰是对手们前期“努力砸钱”的结果 感谢它们，省却了我们将来为此摇旗呐喊的推广费用 陷入资源地段的表面竞争就会淹没在同质化的竞争海洋 人居品质的升级才是房产品核心价值所在 这正是我们应该要做的 案例的启示 卖点 价值感 将产品力卖点深化提升成为更高品质的人居价值 即是本案的核心营销策略 从卖点上升到价值感，即是避免陷入就山卖山的竞争误区； 通过对产品力的后天深化与优化， 最终构筑一种新的生活方式与社区文化， 即是本案的核心价值所在。 核心营销策略 核心价值营造 天宁东 · 常州纯正法式水岸风情示范区 法式水岸风情 源自法国的建筑风格 丁横河天然水资源 城东人居品质升级 法式尊贵生活方式 法式风格的奢华享受专属于贵族 稀缺水资源占有更增添尊贵感 法式浪漫社区文化 法式建筑艺术与生活情调崇尚浪漫 水岸风情是体现浪漫的核心元素 如何从单纯的外立面深化出法式人文内涵？ 如何优化水景资源，融合法式风格构筑水岸风情？ 深化 优化 本案价值感体现： 让刚需与改善型的中高端居住方式升级为法式贵族生活品质享受。 核心价值营造 如何从单纯的外立面深化出法式人文内涵？ 如何优化水景资源，融合法式风格构筑水岸风情？ 如何通过后天产品力的深化与优化 将卖点转化为价值感？ 盛励观点 : 利用硬件产品力与营销资源的双向作用， 即有形产品设计和无形概念氛围的有机融合， 将单项卖点整合提升为改变生活方式与社区文化的价值感。 核心价值营造策略 硬件 软件 户型——有竞争力的户型搭配；空间设计体现法式尊贵舒适。 风格——纯正ARTECO与法式建筑元素与内部装饰表现。 景观——水景与法式风格的融合，法兰西风情景观小品，内外景观联动。 配套——法式风情的会所与商业街。 物业管理——法国贵族式管家服务。 营销资源——通过营销推广资源深化本案的法式生活氛围。 策略原则：体现纯正法式水岸风情的尊贵感与浪漫感。 核心价值营造之产品力硬件策略 户型篇 项目名称 总套数 一房（35—68㎡） 二房（77—119㎡） 三房（93—139㎡） 去化情况 东方福郡 516 -------- 252 264 二房已售罄，剩余部分三房 新城公园壹号 660 -------- 330 330 延续了三期的去化特性，二房去化较快，小三房及大三房去化相当 水晶城二期 248 -------- 103 145 二房目前去化90套左右，三房70套左右，市场对于两房的接受度较高 港龙紫荆城 412 58 354 -------- 未开盘 新城尚东区 724 604 120 -------- 已售罄 凯旋城五期 322 115 69 138 已售罄 中吴雅苑 377 -------- 265 112 二房小面积户型较受市场欢迎，三房销售情况一般 蔷薇佳园二期 667 -------- 281 387 二房销售较好，三房去化较为缓慢 目前片区市场主要在售产品为公寓，别墅推量极少； 二房供应量与去化率较高，其次为三房，一房与四房市场接受度较低。 户型篇 以片区内代表性楼盘深入分析户型配置与市场喜好。 水晶城 41% 129 100% 317 total 44% 16 11% 34 141 4/2/2 41% 36 28% 88 116-123 3/2/2 8% 6 20% 64 117 3/2/1 47% 16 10% 32 85 2/2/1+空花 60% 58 30% 96 89-94 2/2/1 去化率 去化套数 比例 套数 面积㎡ 户型 二期在售2、3、8、17#楼户型去化 该项目别墅共60多套，总量较少，故采取惜售策略，线下主力销售公寓产品，目前二房销售迅速，其次为大三房，小三房去化较差。 带空中花园的二房较受市场欢迎 片区内唯一推出四房的项目 本案客源：70%周边居民（含周边乡镇、周边外地来常者） 大三房相对小三房更受欢迎 核心价值营造之产品力硬件策略 三房：110-123㎡ 二房：89-94㎡ 户型篇 水晶城 主力二房与三房 核心价值营造之产品力硬件策略 户型篇 新城公园壹号 87% 1030 100% 1186 to