江苏常熟市支塘镇淦昌路商业中心项目前期策划报告.ppt

营销建议 营销总纲 形象推广 推售策略 营销推广 推盘策略 与竞争产品形成错峰上市：结合项目所属区域特点及其他竞争各楼盘的产品特点、推盘时间等，将本项目产品的上市时间与竞争项目之相同的产品保持错开推出，以求达到避免恶性竞争。 充分利用旺季市场：有效合理利用房地产旺季市场作为推盘的重要节点，特别是2011年10月小长假的市场传统旺销期，以此作为房源的推出时间，确保房源开盘旺销。 不同类型产品分批上市：由于我们有2种不同类型的产品,为了更有效的对某一类型产品在上市前做到集中宣传、推广，达到将项目产品信息有效、准确地传达给目标客户群。 推盘策略 销售价格逐步拉升，创造最大利润：在推盘初期销售价格紧贴区域内同类型楼盘标杆产品售价，并采取小步快走的策略，逐步拉升销售价格，达到项目销售利润的最大化。 推盘策略 招商先行,住宅最后,商铺利润最大化：先期对主力店进行招商，确保后面中小商铺的入住，造成市场热点；拉动住宅的销售，取得良好的热销局面，最后以商铺销售博取得利润最大化 项目销售推案计划 积蓄期/旺销期 筹备期 树立品牌形象；对项目整体展示内容进行包装；对开展一系列有针对性的推广活动 项目招商推广 销售团队进驻 11年4月 持续期 客户预定 11年9月 去化存量余房、提高单位利润 去化存量余房 各类推广活动展开 11年6、7月 一期开盘 11年5月 客户现场 咨询登记 11年8月 登记、区分有效客户，进行销售前预判，按计划完成销售任务 项目营销策略修正 一期开盘 11年10月 二期开盘 11年12月 阶段性推盘 现场售楼处公开 11年5月 项目形象亮相、产品导入 11年3月 推盘节奏 阶段性推盘 招商时间：2011年4月 推广物业：主力店和中小铺面 推广策略： 1、招入符合项目业态的品牌主力店，扩大项目的知名度； 2、通过品牌主力店的招入，从而形成小品牌的跟随效应。 3、通过招商将本项目尽快地形成市场追捧的产品。 推盘节奏 一期开盘时间：2011年10月 推售物业：多层公寓(一期) 推售策略： 1、一期先推精装小户型，通过样板区的展示引起市场关注，通过小户型低总价，实现快速去化，达到市场热销。 2、通过小户型的热销效应带动其他户型的顺利去化 阶段性推盘 推盘节奏 二期开盘时间：2011年12月 推售物业：多层公寓+小高层 推售策略： 1、利用一期热销打下良好的品牌及客流基础，快速去化位置相对较差的房源； 2、凭借一期积累的销售效应，持续制造市场热销局面，逐步提高单位利润。 阶段性推盘 价格总体策略 低开高走，小步快走，阶段性拉升销售价格 说明： 在推盘初期销售价格靠近区域内同类型楼盘标杆产品售价； 采取阶段性拉升价格上升的策略，预计每月或完成一定量时提升一次销售价格； 逐步完成销售价格的拉升，给客户以信心，实现利润的最大化目标； 营销建议 营销总纲 形象推广 推售策略 营销推广 营销推广策略 形象策略 展示策略 活动策略 差异化形象，利用商业形象氛围助推住宅形象 现场样板区展示+外部导视系统，截流所有客户 直击有效客户，事件营销配合旺场活动持续拉升人气 展示策略 概念性样板商铺 商业建成后，将整个商业包装起来，造成有强烈商业氛围的感觉 展示策略 外部导视 增加项目周边的导视系统，烘托项目在售气氛，截流周边的客户 展示策略 样板区的展示 样板房的展示 景观园林的展示 活动策略 事件营销 根据营销和工程结点制造一些事件营销，例如：主力店商家签约仪式，物业管理公司签约仪式 ，产品推介会即认筹仪式，开盘活动等 周末旺场活动 根据现场条件或是中国传统节日举行一些周末的旺场活动，例如：亲子植树节、感恩母亲节，品酒会，投资理睬讲座，桌球比赛、瑜珈培训等 活动策略 活动内容： 天虹公司总经理或是营销总监做项目整体介绍 设计院做项目规划介绍 UPCS阐述项目核心理念 招商部介绍项目业态规划，目前招商情况 现场抽取幸运客户10名，可享受开盘当日购房减免房款的优惠 产品说明会暨品牌商家签约仪式 开盘强销期活动策略 时间：10月1日 地点：项目现场 参与人物：发展商领导、品牌商家代表、认筹客户、媒体嘉宾 目的：通过热烈激情的活动，赢得开盘当日开门红 活动策略 活动策略 周末的旺场活动 推广阶段 时间 项目 筹备期 2011.3-5 内部导式系统及商铺包装 户外看板 招商物料 蓄客期 2011.6-8 户外刀旗（半年） 当地报纸稿 网络推广 旺场活动 短信 开盘期 2011.9-10 派发单片，户型，宣传册资料（各2000份） 开盘活动 短信 报纸稿及软文炒作 网络推广 户外看板更新 开盘热销期 2011.11-12 短信（两个月一次） 软文 DM直邮 旺场活动2个周一次 网络 媒体计划 汇报结束，感谢聆听！ THANK YOU! 冬季，它对室