江苏杨庙农贸市场营销方案.docVIP

杨 庙 农 贸 市 场 营 销 方 案 联亚地产策划 一、目前售楼处客户情况总结： 1、自2010年12月17日进入销售案场以来，共接待 160 组看农贸市场的客户，主要是项目周边的客户，以投资客户为主，自营客户较少。渠道主要是路过进来询问以及之前的广告宣传。从客户的需求来看主要集中在农贸市场位置较好的外铺，意向度很集中，客户的思维还停留在对普通商铺的认知。 客户反映的问题：（1） 杨庙镇周边环境欠佳，路边摊、老杨庙菜场的整治或拆迁，客户比较关心，希望有所动作。（2） 客户对于项目认知度明显不足，项目位置基本上没有听说过。（3）现在杨庙镇多数自营客户买不起商铺，只想租，而且要看市场人气而定。（4）客户普遍反映价格太高，和老杨庙菜场的租金比较，买商铺经营很不划算。（5）我们的摊位缺乏针对性的宣传，客户对摊位的价格缺乏认知。（6）除本镇居民外，市区以及周边的客户普遍对杨庙的整体环境、人口、商业氛围情况不是很了解，增加了客户的考虑时间。 二、投资产品市场调查： 1、北城农贸市场：总占地面积9057㎡，总建筑面积10736㎡，地上三层，地下一层。一层商铺64间，摊位66个；二层商铺63间，摊位90个；三层为公寓办公用房；地下一层为停车场。 一层商铺均价1.6万元/㎡，二层商铺基本售完，均价1.2万元/㎡，三层均价5000元/㎡。两年包租15%回报，第一年7%返租回报，第二年8%返租回报，在房价里一次性扣除。 2、解放桥农贸市场：一楼销售表均价3万元/㎡，二楼销售表均价2万元/㎡，3年24%返租回报在房价中一次性扣除，一层实际销售均价为22800元/㎡，二层实际销售均价为15200元/㎡，得房率50%左右，三层为办公室，已被整体购买。摊位没有产权，只租不售。 3、杨庙镇沿街商铺：档次较低，形象也差，多为民房改建，装修档次也较低。经营业态：饭店、超市、大排档、移动通信、烟酒、美发、门窗、摩托车配件、日杂、服装、音像等等。面积段为10—50平米不等，租金：0.4—1元/平米/天 4、老杨庙农贸市场：商铺、摊位：50个左右，经营业态：蔬菜、肉、水果、水产、家禽、熟食、水果、炒货、豆制品等，商铺租金：3000元/年（20平方），摊位租金：600—2000元/年（3—12平方），整体平均租金：0.4元/平米/天。 5、东方国际食品城：总建筑面积为13万平方米，得房率70%。一共712多套，已经卖了600套左右。一层面积为3万平米，均价在12000元/㎡左右，铺位是40~100多平米之间。二层面积为2万平米，均价在8000元/㎡左右，铺位是40~70多平米之间。一层已经基本卖完，二层消化了70%左右。是一个完全以食品批发为主题的商业项目。项目采取产权销售，只定位业态不做返租回报，由客户自己经营。 6、施井农贸市场：总建面积7300平米，一层二层为农贸市场，三层为公寓，面积：10—25平米，商铺、摊位全部以产权式销售，没有返租。 一层外铺均价26000元/平米（得房率98%），一层内铺均价13000元/平米（得房率61%），一层摊位均价10000元/平米（得房率61%），二层内铺均价9000元/平米（得房率60%）。 总结：1、近几年新建农贸市场（北城、解放桥、窦庄、文昌花园），大都经营情况不是很好，投资回报也比较低，这对投资型客户的信心有很大的影响，农贸市场建成经营以后，销售难度更大困难。 2、近期物价飞涨，国家为控制减轻老百姓“菜篮子”负担，扬州物价部门出台了相关文件，对农贸市场的租金提出限制：下调农贸市场摊位租金，降低幅度不低于20%196 100.00% 美琪农贸市场合计铺位196铺。水产铺位数46铺，占总铺位数的25%。其次，蔬菜占21%，生肉占20%，豆制品占10%，家禽占8%。 2、兰苑农贸市场 序号 楼层 类别 摊位数量 业态百分比 1 一楼 海 鲜 18 9.1% 2 水 产 16 8.1% 3 杂 货 24 12.1% 4 二楼 蔬 菜 88 44.4% 5 生 肉 16 8.1% 6 待 租 36 18.2% 合计 198 100.00% 兰苑农贸市场合计铺位198铺。蔬菜铺位数88铺，占总铺位数的44.4%。其次，待租铺位占18.2%，海鲜及水产占17.2%，杂货铺位占12.1%，生肉占8.1%。 3、四季园农贸市场 序号 楼层 类别 摊位数量 业态百分比 1 一层 水 产 27 17.9% 2 光 禽 4 2.7% 3 生 肉 26 17.2% 4 蔬 菜 64 42.4% 5 酱 菜 1 0.7% 6 禽 蛋 3 2% 7 水 面 2 1.3% 8 自产自销 12 7.9% 9 豆制品 12 7.9% 合计 151 100