世联天津江胜天鹅湖项目营销执行报告.ppt

江胜·天鹅湖 汇报思路 汇报思路 项目前期存在的问题 推售节奏 的把控不够，产品之间存在交叉竞争； 推广形象 不鲜明，客户认知度存在不足； 现场形象 展示不充分，未建立豪宅项目标准； 销售培训 系统性欠缺，未深入掌握豪宅客户心理； 推广渠道 针对性不足，存在广泛性以及有限性； 营销活动 组织不系统，缺少对卖场氛围的支撑 汇报思路 目标 销售目标： 07年度实现销售额4.88亿 世联对目标的解读 销售目标： 汇报思路 国家相关政策 板块竞争——天津高端项目分布情况 板块竞争——天津高端项目所处板块特征 河西板块：处于河西区的核心地段，交通便利，配套较成熟，随着政府海河综合开发战略启动，天津湾等项目的启动，尖山80万平米的拆迁放量，形成新的热点。 天津高端市场竞争分析 天津市高档住宅(别墅)项目一览 点对点竞争分析——竞争项目选取 点对点竞争分析——高层部分 点对点竞争分析——高层部分 点对点竞争分析——高层部分 点对点竞争分析——高层部分 点对点竞争分析——别墅部分 点对点竞争分析——别墅部分 点对点竞争分析——别墅部分 点对点竞争分析——别墅部分 点对点竞争分析——别墅部分 竞争小结 项目目标客户描述 项目目标客户描述 项目目标客户描述 项目目标客户描述 汇报思路 问题提出 项目总体定位 客户定位 高层客户群体定位：与别墅客户群体明显不同的是，这群客户的思维比较前卫，开放，能够清晰认识高层的价值，相对而言天津本地客户占比例略小，以外围客户购买为主体，大多有居住别墅的体验，更多地强调景观价值对于生活的重要性，认同地段价值，看重未来升值潜力，对于高层的产品配置较为关注，注重第一感受，电梯，大堂，采暖，窗体材料，对性价比较为关注，尤其在于天津目前高层物业尚未被认可前提下，显得尤为重要。 项目总体营销策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_形象策略 黑弧观点：树立豪宅价值观，建立标准 尽致观点：解决别墅的占位，藏墅与瞰城 风火观点：你在世界的位置，决定于你的周围 洋正观点：纯别墅社区，顶级的概念 系统观点：家族领地，上下有别 项目总体营销策略_形象策略 项目总体营销策略_形象策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_通道策略 项目总体营销策略_通道策略 项目总体营销策略_通道策略 项目总体营销策略_通道策略 项目总体营销策略_通道策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_高层策略 项目总体营销策略_高层策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略_展示策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_服务策略 项目总体营销策略_服务策略 项目总体营销策略 项目总体营销策略_价格推售策略 项目总体营销策略_价格推售策略 汇报思路 07年营销目标——财务指标 销售额 4.88亿 07年营销目标——项目形象/品牌指标 重塑项目豪宅形象 现场品质/服务展示 07年度营销策略_推售策略 07年度营销策略_推售策略 重大工程及物业节点 07年度推售及价格安排 07年度营销总体安排 07年营销总攻略——原则 07年营销总攻略 ０７年推广排期及营销费用预算 调整阶段营销攻略_展示攻略 关键物料 楼书、户型图册 目的：直接展现项目品质，传递项目价值 时间：3月底完成（配合第一强销期） 关键点： 1、针对别墅、高层两种产品类型分别制作，优先考虑别墅部分，注重品质感和细节； 2、注意高层楼书中高层产品与别墅社区的嫁接； 3、完全呈现项目的区域、规划、建筑、户型、园林、配套等价值信息； 4、可针对韩国客户制作韩语单张或折页，但要注重品质感。 调整阶段营销攻略_展示攻略 关键物料 其他销售道具 目的：辅助销售，细节彰显品质 时间：除业主内刊3月底完成外，其余均需在3月中旬完成 内容：业主内刊（双月刊），200问、置业计划、认购书、预售许可证等相关销售资料准备完全 内刊关键点： 1、保证内容的充实与风格的时尚； 2、城市观点和动态报道； 2、项目信息及时传递； 3、设置客户参与专栏，选登业主图片及文章，增强与客户的互动 调整阶段营销攻略_展示攻略 样板示范 目的：通过现有样板房的整改，体现项目形象和品质，促进主力户型成交 时间：3月1日前，6#T5整改完毕 内容： 别墅 高层样板房 1、尽快确定装修公司并进入设计阶段，其中别墅为欧式风格，突出奢华繁复，高层风格则应突出现代、浪漫、科技； 2、高层清水房：尽快确认交工标准，提炼建材、产品配置亮点，以配合高层清水房制作 目的：别墅区未来生活氛围展示，突出项目价值点 时间：3月中旬，6-7#蓝色部分示范区、1-2#楼南侧展示面完成；4