博加苏州万科尚玲珑项目提报2012年.pdf

尚玲珑从蜕变开始 尚玲珑从蜕变开始 尚尚玲玲珑珑从从蜕蜕变变开开始始 博加 1202 博加 1202 博博加加 一、问题研判 二、竞争分析 三、土地价值 目 录 目 录 目目 录录 四、客群界定 五、价值体系 六、营销管理 七、推广计划 一、问题研判 一、问题研判 一一、、问问题题研研判判 Ⅰ周边价格 市场现状 Ⅱ销售状态 市场现状 市市场场现现状状 Ⅲ楼市现状 Ⅳ客户认可 市场现状 市场现状 市市场场现现状状 1. 周边均价：1.2万、1.5万、2.4万、3万不等。 2. 销售状态：除湖滨、天域和中茵为尾盘； 白塘、大和、九龙仓为待售项目； 其他在售项目均呈现出销售“供不应求”的状态。 3. 楼市现状： （1） 上半年楼市呈现出回暖趋势，房价不断上涨。但下半年政府和银 行对房贷政 策可能有所调整，对二套置业者严格控制房贷，会对销售产生直接影响。 （2） 预计未来下半年园区将推出新盘21个，占整个苏州新盘市场的32%。下半年 苏州可售房源将达到5万套。尤其是白塘和日本大和的推出，在很大程度上将直接造 成本项目客户流失。 4. 客户认可：湖景资源、周边环境、生活配套、未来升值潜力。 现状分析一 现状分析一 现现状状分分析析一一 1、苏州的高端公寓以：中茵皇冠为典型代表 1、 11、、 建立苏州豪宅的基本评判标准（资源、客群、产品） 2、中茵客群形象清晰：涉外人士、外企高管、周边企业主、少数苏州本地企业主。 问题： 问题： 问问题题：： 尚玲珑和其他的高端公寓被不断地被 “中茵”这个价值坐标来衡量。 后期尚玲珑项目自身高端价值标准的建立与否，将是决定本案品质理想诉求能否 实现的关键所在，既由目前的产品现状， 尚玲珑并没有形成自己的高端价值标准。 现状分析二 现状分析二 现现状状分分析析二二 、从销售员了解到，尚玲珑销售问题不大。 1、 1、、 11 2、尚玲珑目前客群形象、产品形象、传播形象， 不系统不清晰。 3、客户对尚玲珑的认识仍然停留在玲珑湾的层面，因产品个性鲜明性不足的影响， 将会增加产品未来的溢价风险， 对于树立项目品质标杆的地位，将会产生潜性影响。 我们遇到的问题 我们遇到的问题 我我们们遇遇到到的的问问题题 问题一：价值标杆比照—客群形象不清 问题二：项目前世今生—仍在玲珑湾内 营销核心命题： 营销核心命题： 营营销销核核心心命命题题：：