博泰南昌静林府科技型别墅项目营销执行报告.pptVIP

关于核心均价推导方法的思考 景观资源：西北面是32公顷的森林公园，南面距离1公里地是江西赣江流域；项目内有赣江支流贯穿而过，水资源丰富的碟子湖，原生态水系占地1340亩；山林绿地占地2550亩，有大片松树、多种常绿灌木等，白鹭等多种候鸟在此栖息。 交通分析：项目地块处于庐山南大道，出行便利。公交线有214、210、223、232路车。 突出特色：10万平方米凯旋门迎宾广场，与秋水广场、摩天轮等一道被誉为江西的地标性建筑；五星级酒店、高级会馆、双语学校、医院――全力打造江西的一个国际社区；山林和湖泊自然天成，27洞国际高尔夫球场、3.3万平方米体育公园、2.2万平方米生态公园等康体设施。 成熟社区：高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现。 品牌地产：保利国际高尔夫开发商保利地产是保利集团控股的大型国有房地产企业。 产品形态：南昌唯一纯别墅社区 交通状况：距八一广场仅10分钟车程 户型特色：户型舒适，有天有地、独门独院（每户送庭、院面积最大1200㎡）；采用欧美五国建筑风格；框架结构，品牌建材（德国进口保温环保材料、台湾罗普斯金门窗、盼盼装甲子母门），抗震性能好； 自身配套：14000㎡私家会所（室内游泳池、网球场、足球场…）；4300㎡幼儿园（江西广播电视艺术幼儿园绿地山庄分园，已开学）；1600㎡商业生活小镇；六年打造，收官之作； 品牌价值：品牌别墅专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。 项目规模：占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95％，绿地率达到45.1％，容积率仅为1.3。 景观资源：项目西北毗蝶子湖公园及南昌最大的铭雅高尔夫球场，蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路等城市景观大道环绕周边，三面临路。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。 自身配套：天赐良园将建成集联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区。总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积达到63062.82平方米。 项目规模：小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。 地理位置：绿地香颂”位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。 项目规划：项目分为A、B两地块。土地总面积约155亩（103529平方米），其中A地块49185平方米；B地块54344平方米。 风格特点：项目承袭法式经典建筑风格，倾力打造对位于中高端客户的高品质社区，2009年12月首度开盘。 自身配套：小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。 户型特色：类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。 品牌价值：品牌地产专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。 项目规划：该项目总建筑面积266366平米，约1200多套。118666.7㎡（酒店12593.6㎡）的占地面积。 景观资源：在此能享受100%湖视率的纯象湖都市全景生活。整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率48%。 自身配套：小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。不仅保证车位配比超过1：1，更不惜重金引进了先进的预应力技术，不需采用梁的结构，这样停车场层高更高，更空旷。 户型特色：叠拼别墅由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。下层有花园，上层有屋顶花园，这样一来就能满足每户都有前庭、后院、中庭——三叠院落。而且独立面造型更加丰富，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。一般为四层带阁楼建筑，5层叠拼别墅，在国内尚不多见。这种结构，现已被水榭花都采用。1-2层为1户，约200多平米；3、4、5层为1户，约300多平米。除了一线湖景和三叠院落以外，底层附赠地下室，3楼有电梯直达。 核心均价推导：市场比较法 价格策略：产品细分 保质 按照原有全盘推售思路等具备推售条件后进行推售，开盘期向后延期，保证项目溢价空间； 保量 根据现有工程节点，结合现有货量和整体推售原则进行局部调整，尽快开盘，保证资金快速回笼。 以上推售策略必须满足在项目初次入市时就有足够的房源供应，可按照产品价值有策略的推盘，但是，现场工程节点不足以支撑以上推售策略，按照营