湖南衡阳西渡碧水湾项目营销策划方案.docVIP

西渡·碧水湾项目营销策划方案 西渡·碧水湾 ——碧水蒸城·清雅之邸 前 言 本方案的宗旨是找到碧水湾项目在市场中的潜在价值，为项目销售组织及营销推广设定原则性的主体架构，提出清晰的操作思路和一般准则，简述西渡房地产市场特征，对项目市场形象定位、行销思路、推广方式、营销通路、推广运用、现场包装、项目楼书写作、设计制作等进行一般性的阐述，并从中找到碧水湾与其目标市场及潜在消费者之间的关系。 作为战略性的主体方案，对项目开发的原则判断和对营销过程的节点分析是本方案重点解决的问题，更重要的是为本项目营销过程的交叉节点提供相应的策略依据。 本方案侧重对碧水湾项目营销实操的研究与分析，按照项目区域物业的发展现状，本案对碧水湾项目的营销定位与市场心理预期具有一定的前瞻性。 本方案的另一个主要目的在于为项目各个阶段性的营销指明方向，在具体操作实施过程中，仍需根据市场变化情况进行针对性的调整。 第一部分 市场背景篇 西渡城市概况 【城市区位】东部区域为未来行政中心，同时也是居住中心 西渡镇衡阳县城，地处湘中偏南湘江中游，因位于南岳衡山之南而得名，总面积2568平方公里，东与衡山交界，南毗蒸湘区、石鼓区、衡南县，西邻邵东、祁东县，北与双峰县接壤。东西宽74公里，南北长55公里。衡阳县城目前规划以西渡老城区、英南片区 、保安小区 、东部工业园等四大片区，重点为东部区域。 【城市交通】国道、省道、高速、水路，四通八达 县城西渡紧靠衡阳市区，与衡阳市城区连为一体不足20分种车程。京广、湘桂铁路傍境，107国道穿境而过，1814省道、S315和S325省道贯通全县, 其中国、省道长11738公里,县、乡道长6253公里，还有着以湘江、蒸水为主航道的水上运输，都极为方便。 【城市人口】130多万人口位居湖南县城卫星城市 现辖26个乡镇，893个村，总人口130多万。县城西渡镇距衡阳市18公里，是衡阳市发展前景最具优势的卫星城。 【城市产业】三大产业齐抓，工业制造突显强势消费潜力 衡阳县政府“大抓工业、抓大工业” ，初步组建了造纸、医药、电器、水泥、家具、梳篦、陶瓷、建筑等8大产业。政府重点扶持30家骨干民营企业，形成了多种所有制共同发展的格局。从历年来数据看出，衡阳产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大；“二、三、一”的产业结构表明了衡阳的工业制造业发达，消费能力也逐步增强。 【城市经济】城市经济发展迅猛，食品、娱乐支出提高，居民提前步入小康生活 2011年，衡阳县实现地方生产总值189.21亿元，同比增长13.5%；社会消费品零售总额达47亿元，增长18.2%；规模工业增加值达62.54亿元，增长22.4%；城镇居民人均可支配收入14334元，，，，，；，，“水桶效应”，，.所以说，，，，；，； 。，，，，，，，，，， 。“一口价”的形式进行清盘倾销，。 （4）户型差：本项目户型面积差异相对较小，主要为二房一厅、三房两厅要有针对性的制定价差。 （5）噪音差：考虑到面临蒸阳建材市场方向噪音污染严重，建议加大噪音差至30-50元/平米。 （6）其他因素差：在考虑到以上几类差价原则后，具体到每个户型设计的合理性、楼层与景观变化等因素，也是制约其价格的考虑因素，须相应地进行微调。具体价格表将在10月会同销售部共同制定。 五、付款方式 考虑到项目的开发初期，投资价值相对降低。为了充分挖掘投资客，聚集销售人气，产生市场轰动效果，建议房款支付方式可分为一次性付款、建筑期分期付款、银行按揭三种付款方式为主，针对不同方式针对性的采取不同优惠折扣。同时为了降低发展商的风险，在销售具体执行时，销售人员引导客户支付较大比例的首期款或一次性付款。 同时为了在认筹期充分挖掘投资客，聚集销售人气，产生市场轰动效果，建议在认筹期直接采用定额首期付款方式。从目前市场的销售效果来看，定额首期的低门槛付款方式收到了良好的效果，同时为了降低发展商的风险，引导客户支付较大比例的首期款，建议拉大定额首期和3成以上首期付款方式的比例，项目的付款方式应具有相当的吸引力。具体如下： 付款方式 折 扣 比率 说明 内部认购期 强销期 持续期 尾盘期 一次性付款 96折 97折 96折 10% 付清全部房款，即签订购房合同 建筑期分期付款 97折 98折 97折 15% 付清首期款15万以上，即签订购房合同 银行按揭 3成以上首期付款 98折 99折 98折 15% 一次性付清首期款，签定购房合同 定额首期 5万 99折 无折扣 99折 60% 付清定额首期后,签订购房合同 第四部分 项目推广篇 项目营销推广思路 随着房地产市场的成熟，同时项目的开发风险性也会增大，在项目的资金运作上也是项目开发的难点之一，因此本项目开发的关键精髓就在于求品质求速度。