破冰之实效营销.pptVIP

西南分区 主编：肖华川 重庆分公司编委：朱妍、谭左于 成都分公司编委：王剑云、周璟 时间：2011年4月20日 本报告是严格保密的 本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。 版权声明： 本文仅供公司内部使用，版权归上海策源房地产投资有限公司所有，未经上海策源房地产投资有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 破冰之实效营销 ——如何做好“淡市营销” 策源地产西南公司（重庆策源、成都策源） 引言 2007年经济过热，房地产市场水涨船高，2009年经济逐步复苏，房地产市场又开始逐渐好转，房价又开始上涨，稳定房价成为了政府重点的工作任务。2010年国家宏观政策持续升温新国四条、国十条、加息、差别信贷、物业税呼之欲出等,成为2011年一直炒的沸沸扬扬的“限购令”、“房产税”逐步落地开始执行。 淡市营销课题研究 经济过热 民生 宏观政策不断调控 关键词： Before_如果不抓紧，这个价钱就买不到了。 After_房价真的还会涨吗？ 信心受挫 Before_买哪儿的房子好呢？ After_现在该不该买房呢？ 开始观望 楼市还会降的，看开发商到底能降成啥样！ 报复性观望 与开发商僵持 引言 淡市营销课题研究 调控直接影响，客户信心受到打击，来电来访减少，观望情绪更为严重…… 引言 淡市下如何营销呢？接下来就进入本次学士计划——以重庆、成都两地市场特征谈淡市营销研究！ 汇报提纲： 一、冰封时刻？ 透析成渝两地新政与市场变化 二、破冰策略？ 成渝两地操作楼盘实效营销 三、结论 淡市营销课题研究 1 透析成渝两地新政与市场变化 冰封 时刻 1. 成渝两地政策解读 1.1 重庆房产税政策 1.2 成都限购令政策 2. 政策出台后市场反应特征 2.1 成交量 2.2 成交价格 2.3 客户来访数量 3. 结论（观点） 1 1. 成渝两地政策解读1.1 重庆房产税政策（本办法从2011年1月28日起施行） 1、试点区域 试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，（含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）。 2、征收对象:试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为 个人拥有的独栋商品住宅。 个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。 新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。 未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。 冰封 时刻 1 1. 成渝两地政策解读1.2 成都限购政策 1、住房限购的时间和范围。 自2月底起，成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 2、住房限购的对象。 本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。居民家庭拥有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为准。 冰封 时刻 1 2. 政策出台后市场反应2.1 重庆市场概况 在去年底至今年1月份，重庆楼市价格受宏观政策的影响相对较小，而1月份房产税的出现，成交的价格逐步降低，并处于动荡期，政策的效应相对显现。 冰封 时刻 成交建面均价走势 1 2. 政策出台后市场反应2.1 重庆市场概况 在去年底至今年1月份，成交体量有明显的变化，客户的观望情绪较大。 冰封 时刻 成交建面体量走势 1 2. 政策出台后市场反应2.2 成都市场概况 1、成交量 销售套数方面，成都市主城区3月份新房住宅销售套数为2776套，环比2月份9844套下降71.8%；销售面积方面，3月份成交总面积为25.98万㎡，环比2月份97.07万㎡下降73.24%。楼市进入三月份销售量反而较二月份的春节传统淡季大幅下降，最直接的原因是受限购令实施影响，赶尾效应迅速消失，市场观望气氛进一步加重。 2、 成交价格 销售价格