湖南世纪蓝城大盘项目营销合作建议方案.pptVIP

部分外来品牌发展商名录: 项目 占地（亩） 开发商 珠江花城 917 珠江实业 绿城青竹园 1962 湖南绿城投资置业有限公司 万国城Moma 1320 当代置业 阳光100国际新城 990 阳光100置业有限公司 卓越蔚蓝海岸 558 深圳卓越集团 长沙玫瑰园 1000 广州玫瑰园 中洋橘郡 2000 北京中洋创业 早安星城 1100 长沙东业建设实业 威尼斯小城 2580 广东碧桂园 鹏基诺亚山林 706 鹏基地产(深圳) 开发升级 产品分层 结论二：开发板块 结论三：消费者板块 消费理性　　投资谨慎 ⊙ 自新政公布前后，楼盘销售普遍受挫。自新政公布后13个工作日，长沙市日均交易量降幅达13％，其中6月4日，全市仅成交120套； ⊙ 房地产行业整体发展由“需求主导时代”正式进入“消费主导时代”。 结论四：市场大势 大市盘整 销售趋缓 1、长沙楼市自98年至今，一路走高，目前进入了一个平静盘整期； 2、长沙市05年商品房销售面积536.99万平方，远低 于长沙市的06年商品房供应量1200万平方，供大于求，压力巨大； 3、新政的调控，使发展商重新洗牌，开发升级，产 品升级； 4、消费理性，投资谨慎； 市场形势趋紧 滨江·世纪蓝城如何胜出？ Part3：项目营销建议 1、营销策略建议 2、营销节奏建议 3、营销价格建议 1、营销策略建议 策略一：借势政府规划、深掘项目发展潜力 策略二：借势江景资源、化高层劣势为优势 策略三：充分突出项目因区域富贵而富贵的命 运组合，突出项目的投资性，以“大而化之” 的价值经营策略、把项目价值融入区域价值之中 方向一：瞬息品牌形象树立吸相市场眼球 策略一：合富辉煌独有的“泛营销体系”快速 蓄客、集中经营、稳步培育 。 方向二：快速蓄客、充分培育、适合引爆 策略二：合富辉煌专职客户部门系统的客户拓展 与经营体系，既立体化客户拓展渠道，又系统化 客户经营平台。 策略一：充分把控项目的四大核心价值，突出 区域与项目的高投资性； 方向三：形象为主，产品为辅的产品提升结构 策略二：以“软性提值为主、硬件充实为辅”的 产品提值提升策略促进贵价、快速出货的目标。 方向四：系统思考，整合推广，连环促销 策略一：分年度、半年度、季度、月度实效化的 计划与总结模式，使整个项目的营销运营事前有 计划，事中有监控，事后有总结； 策略二：在年度总纲的框架下，形成环环相扣的 活动体系、促销体系与软炒作体系，按部就班， 有的放矢； 2、营销节奏建议 06年9月15日——9月25日 内部调整期 06年9月25日——10月25日 客户阻击期 06年10月25日——11月25日 客户培育期 06年11月28日 公开发售期 蓄客培育期 达到总蓄客700名（含发展消化所剩200名） 持续热销期 06年11月28日至年底 本节点基于以下两个方面的条件制定： 1、假定我司于九月中旬左右接受该项目； 2、本营销节点指我司对项目进行分货后的首批推货消化计划，首批消化 计划我司保底可以消化73%，理想可消化80%； 3、营销价格建议 指标一：全市成交均价 2006年上半年成交均价2620元/平方米 月度 最高价 最低价 均价 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 数据来源：长沙市房屋产权管理局 结论：4-6月，开福区楼市成交均价走低，尤其是6月，受国 家宏观调控政策影响，成交均价跌至2458元。 指标二：开福区商品房4—6月份成交均价 项目名称 占地面积 (亩) 建筑面积 (平方米) 价格 06年上半年推货及余货情况 推货建筑面积 推货套数 恒鑫澜北湾 222 100313 均价2750 45000 349 左岸春天(二期) 170 170000 均价3400 35000 261 景香苑 142 90000 均价2400 60000 375 四季美景水木轩 115 150000 均价2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均价2800 45000 300 合计 1363　 1081356 2568　 442120 3421 结论:上半年，北城板块楼盘推售均价，基本没有超过3000元/平方米, 其中6盘的平均均价仅为:2568元/平方米。 指标三：北城板块上半年推货、售价情况 参考结论一：市场指导均价 参考结论二：发展商先期销售均价 2400元/平方米 (2620+2568+2458) ÷3=2548元/平方米 市场指导均价与