南京羲和项目价格体系建议及开盘策略思考.pptVIP

目 录 一、项目价格体系建议 1、项目基准层水平价格体系 2、项目纵向价格体系 3、项目特殊因素价格制定 4、价格表 二、羲和项目开盘策略思考 1、销售策略 2、推盘方案 第一部分 基准层水平价格体系 从项目周边情况看，对项目景观有影响的主要有： 东南侧——恒基广场、丹凤新寓等； 南侧——汇杰公寓、汇杰广场（项目本身商业对低楼层也有一定影响）； 西侧——鼓楼医院、南京银行办公楼； 西北侧——苏粮大厦、中信银行、鼓楼邮政大厦、鼓楼紫峰大厦等； 东北侧——南京电视大厦 第二部分 纵向价格体系 第三部分 特殊因素价格制定 [7F以下房源逐个分析] 601 701 202 302 402 502 602 702 203 303 403 503 603 703 204 304 404 504 604 704 205 305 405 505 605 705 206 306 406 506 606 706 羲和项目价格体系建议 及开盘策略思考 南京中百达房地产经纪代理有限公司 项目价格体系建议 [基准层及基准单元设定] 以15F（中间层）作为基准层进行考虑，同时根据户型优劣及景观情况，将1506号房作为项目的标准单元制定项目价格体系。（该户型户型面积、景观朝向均属于中等房源）； [价格水平体系建立基础] ——景观、朝向、户型、面积、噪音 鼓楼医院 [周边建筑——影响项目体系建立的因素] 汇杰广场 中信银行 电视大厦 邮政大厦 紫峰大厦 苏粮大厦 [基准层实际情况研究] 1501 1502 1503 1504 1505 1506 [基准层价格制定] 以1506号房作为基准房源，系数为1，根据景观、朝向、户型、面积、噪音等因素综合所得其余各房源系数，得到基准层价格。 3967068 2819891 4121168 4177204 2895043 4677706 总价 31818 30018 29418 29818 30818 33818 单价 1 0.94 0.92 0.94 0.97 1.06 系数 124.68 93.94 140.09 140.09 93.94 138.32 面积 1506 1505 1504 1503 1502 1501 房号 [纵向价格基础制定] 按实际情况层差分为五个部分考虑： 1、12层向上，景观逐级变好，因此按照高中低划分为三段，12-19层层差设定为200元/平米，20-26层设定为250元/平米，26-32层设定为300元/平米 2、11层以下受周边建筑影响，景观因素影响减小，尤其是东西面房源，因此为减小两端房源与中间房源的差价，7-11层将1.6号房层差增加至300元/平米，2-5号房层差减小至100元/平米 3、6层以下情况较为复杂，将根据各层实际情况进行调整，具体见后篇[特殊因素价格制定] 200元/平米/层 250元/平米/层 300元/平米/层 1.6房源层差300元/平米，2-5房源层差100元/平米 206 205 204 203 202 　 306 305 304 303 302 301 406 405 404 403 402 401 506 505 504 503 502 501 606 605 604 603 602 601 706 705 704 703 702 701 806 805 804 803 802 801 906 905 904 903 902 901 1006 1005 1004 1003 1002 1001 1106 1105 1104 1103 1102 1101 1206 1205 1204 1203 1202 1201 1306 1305 1304 1303 1302 1301 1406 1405 1404 1403 1402 1401 1506 1505 1504 1503 1502 1501 1606 1605 1604 1603 1602 1601 1706 1705 1704 1703 1702 1701 1806 1805 1804 1803 1802 1801 1906 1905 1904 1903 1902 1901 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2106 2105 2104 2103 2102 2101 2206 2205 2204 2203 2202 2201 2306 2305 2304 2303 2302 2301 2406 2405 2404 2403 2402 2401 2506 2505 2504 2503 2502 2501 2606 2605 2604 2603 2602 2601 2704 2703 　 　 2702 2701 2804 2803 　 　 2802 280