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大亚湾中心北区地块定位报告 联冠地产顾问有限公司 二零一零年九月  目 录 第一部分 宏观市场 2 1. 房地产市场 2 2. 金融市场 4 3. 政策部分 5 4. 宏观市场小结 10 第二部分 本地市场 11 1. 土地市场 11 2. 商品房市场 13 3. 惠阳-大亚湾板块市场供应状况 15 4. 大亚湾在售楼盘动态 16 第三部分 深莞惠一体化 18 第四部分 项目分析 22 1. 项目位置 22 2. 项目经济技术指标 22 3. 项目swot分析 22 第五部分 项目定位 24 1. 项目整体定位 24 2. 客户群定位 25 第六部分 产品规划建议 34 1. 建筑风格 34 2. 立面风格 35 3. 户型建议 36 4. 园林风格建议 42 5. 会所 44 6. 物业管理 46 第一部分 宏观市场 2010年宏观市场回顾 市场 大城市房价松动，小城市房价坚挺 政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。 经济 国际经济复苏延缓，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，排除人民币短期内快速上升的可能 政策 年初释放从紧信号，未见明显成效。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从中央到地方、层层落实，给高速增长的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。 房地产市场 大城市房价松动，中小城市房价仍坚挺 房地产调控政策出台以来，中小城市没有像大城市一样出现房价下降。主要原因是：一方面，中小城市房价相对较低；另一方面，中小城市投资和投机客户少，房价泡沫不大，不是此次调控的重点区域。这些中小城市的共同特点是，建筑工地为数众多，可以说随处可见，城市化进程处于高潮。 房地产市场格局微妙 房地产调控政策实施以来，房产销售遇冷，行业格局微妙。某些企业急于剥离房地产资产，而实力开发商纷纷趁低价拿地，行业洗牌加剧。 多家公司加速抛房地产资产 近日多家公司纷纷剥离房地产资产。 太原刚玉公告，拟以2.25亿元向山西中正房产、自然人邢建民转让刚玉房地产100%股权。 ST珠峰公告，将以2500万元的价格处置位于成都市双建路的八里庄仓库房地产，该标的土地使用权8040.66平米。 爱建股份公告，以净资产评估值2360.14万元将所持上海爱坤置业60%股权协议转让给上海宜和房产经纪有限公司。 开发商熊市拿地储备粮草 受调控政策影响，房产销售市场遇冷胶着；但在一些地产企业看来，熊市正是出手拿地的好时机。 北辰实业12亿拿下顺义一宗地。 中铁集团13亿拿下广州两地块。 中铁建40亿天津包场。 华润集团10亿上海闽行建万象城。 新鸿基加速内地扩张。 “国退民进”，央企调整过早错过反弹 上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家，减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。 不少分析师认为，去年央企地产商看错宏观经济的方向，盲目购入太多高价地块，这些高价地块给公司未来的盈利能力造成了不利影响，进而导致公司上半年业绩不佳。 部分分析师不这样认为。根据调研，各家央企地产商上半年的销售情况与同行业的其他企业其实差不多，唯一有区别的是，今年各家央企地产商可以销售的货源太少，这让它们上半年的业绩大受影响。央企房地产公司恰恰是因为在去年末大量消化了本该在今年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了今年调控前最好的销售时机。 金融市场 人民币重回货币调节 “产业结构调整”固然是经济长期健康发展的方向所在，但假若由于海外经济再次下滑，造成短期我国经济出现大幅下滑，国内再次进行经济刺激所掌握的资源又有限，那么就业所带来 的社会问题，以及波及到居民收入水平下降带来的消费下降，服务业能否健康发展都将面临质疑。中国决策当局无论如何不能容忍人民币对美元的较大幅度的升值，但在这样的外部环境下，又不得不遵从由美国人主导的国际贸易游戏规则。 因此选择人民币汇率形成机制回归到 2005 年 7 月至 2008 年 6 月的轨道上 去成为了“次优”的选择，以表明人民币的汇率制度是“有管理的浮动汇 率制”，而不是管制汇率，减轻操纵汇率的嫌疑，以化解国际社会的压力。 与此同时，在国际经济复杂运行的时候，采用钉住“一篮子”货币的汇率 形成机制，能有效地把握主动权，使人民币的真实有效汇率与我国的经济运行状况、国际金融市场各国汇率的运行状况保持动态的一致性。 二季度GDP或平稳回调，多家机构预测增速两位数 尽管关于中国经济是否会“二次探底”的讨论声音渐强，但市场对于二季度经济增长的判断多保持乐观。多家券商预测，二季度经济增速或达10%以上。代表诸多权威机构观点的“朗润预测”也预计二季度GDP增速