腾兴置业金马项目全程代理竞标报告.ppt

产品定位 5+1叠拼29000㎡，面积以140-160 为主，215套 7+1电梯洋房86000㎡， 100-120为主，748套 电梯39240㎡ ，70-85平为主，523套 精装服务式公寓7000㎡，40-55㎡，140套 总套数1626套 酒店会所5000㎡ 客户定位 客群差异化需求：储备式第一居所（3年后的第一居所） 年龄：35-50岁为主 分布区域：城西与周边二线城市为主，温江为辅 职业：企业中高管理层、中小私营业主、中高级公务员，二三线移民成都的富裕家庭、投资客户 产品需求：别墅化、情趣化、生态环境化，满足其居住环境提升需求 规划设计 产品设计别墅化 功能打造休闲情趣化 园林景观生态化 投资收益 土地成本200万/亩；总建筑面积：20万㎡ 、总成本78967万 、 楼面地价1363、单位成本：4683 （含所有税收） 总收益10.7亿、投资利润率：34 % 营销难点 如何跳处区域、扩大客户对话、超越区域销售速度 营销出路与执行总纲 蝶计划 约2年销售周期，先卖叠拼、洋房后电梯，整体实现叠拼洋房7000，电梯 5000；月均68套，整体推广费约1200万 引发市场认同、高度占位成都、演绎生活、销售执行保障体系 一期2011年10月开盘销售，推出370套多层，入市均价6500 4个月实现86%，保证现金流 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 07年初至今，4年来每个日夜深植温江片区， 经过整个区域从最初的发展到如今的繁华，我们一直经历着，我们拥有： 温江市场深透的熟悉及把控。 3年花样城，一个光华大道60万平米大盘深厚的操作经验，近5000户的销售任务。最重要的是，仅整个09年，花样城仅住宅销售就达到900余套，总销售额3.5亿，实现整体均价3700元/㎡，2010年，花样城实现4400元/㎡的销售价格。 近千户庞大的家庭资源，这只是个表象，他们身后的亲戚朋友的客户数量更是惊人。其实，我们更想表达的是，我们对温江客户生活喜好、消费行为、购房习惯知根知底的了解，我们知道怎么和他们说话，怎么和他们交朋友，最关键是怎么让他们下单。 对于本项目及开发商，最关键是销售执行力，星彦核心竞争力，能够提供一支扎根城西3年，成熟稳定、具备极强销售执行力的营销团队。 星彦的信心及优势 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 星彦的信心及优势 同类项目客户资源： 星彦前期操作的别样城、花样城、花好园等，已累积上千批客户资源，可重新挖掘； 高端项目投资客源： 星彦操作的高端项目大溪谷及喜年广场的投资客； 其它操作项目： 星彦在成都操盘五年，累积10万批登记客户资源、1万批成交客户资源及深圳项目的专业投资客户资源，如：花郡、卓锦城等 城西已有展点布局： 家乐福（光华店）、千盛百货、麦德龙、西单商场、人人乐、优玛特 * 项目只有改变区域项目开发观念与产品格局，才能走出别开生面的、不寻常的开发定位道路，菜能回避未来的价格竞争，找到自己独特的市场地位。在皮之不存的情况下，任何想象都是显得尴尬！ * 仔细分析完区域、我们这块地，适合做第一居所？还是第二居所？我们认为都不是，都无法形成强有力的市场竞争力！ * 借金马功能发展优势方向，嫁接有效资源，进行项目价值提升，使其成为城市最有合力的细胞！把握区域市场产品现状与规律，开创不与对手直接竞争的开发模式；在这样的基础上，深度探讨客户与细分，形成定位于规划设计的高度客户主题化，来超越市场？进而指导营销跳出区域 * 设想：做主流区域电梯产品，灰色空间打不过？陷入价格竞争；做洋房，如果一样，我们没有强势的景观资源 * 三年 后的第一居所，电梯时；洋房是改性性居住的第一居所 * 我们无法再规模上与资源强度上与大型别墅项目PK * 客户导向 * 洋房客户 电梯客户，人到中年，家庭稳定，但没有多少钱，选在在本区域30万左右的房子，放在那里，自己以后居住，2-3后区域额皮套完善了就是第一居所， * 解释 * 莫阿辉田园风情生活，悠然、生活节奏的适度 * 户型设计重点，分布比例 * 产品销售结构 * 详细打造手法 * 风格选取理由 * 园林的理念讲解，与客户生态化的结合 * MINI的含义 * 叠拼布局，重点 入户形式，产品 * 中小面积、客厅 突出 、多阳台、赠送手法 * 精装、家庭化 * 以面积比区域叠拼小，配套主题强来直接PK区域叠拼，总价可以持平，未来单价可以提高；以配套来超越区域竞争现状； 客户选择上向更有钱的方向发展，在产品定位上以洋房为主、设计注重别墅化、情趣化、生态化为打造具体手法，把温泉主题特色做足的形式来全面超越区域开发现状 在经济指标上做；了价格与容积率的适当博弈，提解决项目品质、舒适度等问题，同时把运作风险进行降低 * 项目价值大于区域价值 * 以产品价值开创的心生活