策源2012年常州新城万博国际广场写字楼项目营销策划报告.pptVIP

开发商：常州嘉宏房地产开发有限公司 总建面积：5万㎡ 容 积 率：8.3 物业公司：鹏基物业 租金：1.1-1.5元/ ㎡ 均价：10000元/㎡左右 档次：3A标准甲级写字楼 5部电梯 毛坯交付 无中央空调 300个车位 毛坯交付 紧邻文化宫 嘉宏世纪—— 文化宫商圈，知名开发公司开发，品质较差 开发商：常州九洲广场房地产开发有限公司 容 积 率：8.9 物业公司：常州中天物业管理有限公司 租金：1.6-2.0元/ ㎡ 均价：13000-15000元/㎡左右 档次：5A标准甲级写字楼 中央空调 11部电梯 毛坯交付 紧邻火车站 天宁区政府进入，提升了价格和租金 九州环宇大厦—— 火车站附近，天宁区政府进驻，档次感高 项目基本信息 物业类别: 5A甲级写字楼 (两幢百米高及裙房组成) 建筑类别: 高层 装修状况: 毛坯 物业地址: 武进区延政中路2号 销售均价:8500元/平方米 开发商: 常州世贸中心置业有限公司 开盘时间: 2007-8-28 容积率: 4.50 楼层状况: 2栋27层 常州世贸中心世贸中心塔楼B10室2卫 200.00㎡ 常州世贸中心世贸中心塔楼A10室2卫 151.00㎡ 常州世贸中心—— 武进商业中心，工作休闲娱乐为一体，档次感高 1、目前在售办公项目多处于区域地段优越处，周边商务氛围较浓；相对而言，同区域非优 越地段缺乏竞争优势，主要由于办公项目的地段决定其价值导致。 2、租赁客户以房地产开发、保险、广告、外贸及IT为主；物流、制造业类公司为辅。 3、从办公项目成交货源统计来看，办公项目成交货源多以投资为主，自用需求相对较少， 从目前货源构成来看，投资比例有所下降，这种需求结构的变化是由于目前投资者的出 租率下降导致投资者的投资热情相对降低，需求货源面更为狭窄。 4、目前市场上高端项目如嘉业国贸、九州环宇都采用国际5A智能化标准，外墙采用新型中 空玻璃幕墙，旋转景观餐厅，同声翻译会议服务系统，双层地下停车场，中央空调，其 产品可作为目前常州办公高端市场的模板。 5、从办公市场的户型统计来看，面积区间多以40-200平米为主，与项目档次的提升呈现正 相关关系。 客户小结—— 第三部分 营销策略 整体营销策略 树立标杆、打造品质、先售后租、建立口碑 项目特性 项目主要特性——地段价值 ◆ 延陵西路，常州中心区域的核心主干道。 ◆ 早科坊，明城墙，乾隆登岸处，2500年历史，坐拥千年文明。 ◆ 南大街，繁华和潮流的汇集地，灯红酒绿，斑斓璀璨。 一个恒久不变事实：城市CBD 项目特性 项目主要特性——复合价值 ◆ 集高端住宅、商业、办公为一体的综合性城市专属业态。 ◆ 高尚综合业态的形象提升带动项目中心区域的整体价值提升。 ◆ 品牌商业的入驻，充分弥补区域空白，提升区域综合品质。 一个难得机遇：高端综合型业态的稀缺价值 项目特性 项目主要特性——地标价值 ◆ 区域内地标建筑：来源于建筑高度，但不仅是建筑高度。 ◆ 前瞻性创新设计：国际团队，打破区域固有产品形态。 ◆ 标杆性指导地位：承载城市多种功能，创造城市中心土地的新历史价值。 一个突破：区域内鲜明的识别标志 项目特性 项目主要特性——品牌价值 ◆ 三类物业统一形成高品质生活 ◆ 核心区域，形成人口汇聚之地，增强“新城”口碑效应 ◆ 高端产品对应高端客群，项目形象高举高打 ◆ 城市中心永远是中心，城市发展带来新的区域形象 一个品牌：成功衍生提高核心价值 项目特性 结论：产品特质提炼 城市·地标·品牌·综合体 城市：常州核心区域延陵路CBD商圈 地标：155米常州新高度 品牌：“新城”——常州房地产知名品牌 综合体：高端住宅+高端商业+高端写字楼 项目形象塑造 形象策略目的： 突破传统区域，树立区域写字楼新标杆 项目形象塑造 形象策略核心： 统一形象气质、贴近目标客群、打造高端物业 项目形象塑造 整体形象定位： 常州CBD· 5A甲级写字楼 ·新城时代广场 核心竞争力——优势资源整合 成熟地域资源/稀缺产品资源/高端客户资源/创新地标资源/强势品牌资源 产品塑造 产品解读： 写字楼建筑面积： 37227.04平米 平面布局：回字形 电梯数量：9部 楼层：共38层 其中1-6层：商业 7F：868.17平米（避难层） 8-22F：1264.39平米 23F：797.07平米（避难层） 24-28F:1263.8平米 29-34F：1163.78平米 35-38F：772.92平米 产品塑造 塑造标准：智能化（5A）甲级写字楼 大堂 1、挑空10米 2、面积不低于500平米 3、大堂地面应为大理石、花岗岩