合富辉煌湖南大盘典型楼盘案例研究.pptVIP

固有价值 项目地址：长沙市麓谷高新区桐梓坡西路408号 开 发 商：湖南保利房地产开发有限公司 物业公司：保利物业 占地面积：825亩 建筑面积：115万㎡ 物业类型：小高层、别墅 别墅类型：双拼、联排 容 积 率：2.1 绿 化 率：36.2% 总 户 数：10756户 项目分期：四期 当前期数：二期 城市发展方向： 1、河西先导区：总体功能定位为“四区一极”，即“两型社会”综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。 2、麓谷高新科技园区：定位为高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，按照高起点规划、高标准建设、高速度推进，最大限度地打造麓谷现代化的硬环境品牌。 固有价值 推货策略总结 大盘产品线均非常丰富，通常会将高端、中高端、中端产品综合搭配设置。 通常由中高产品先期试水，提升项目形象与后期产品价值； 高端稀缺高利润率型产品通常在中期开始推出，并贯穿项目整个开发流程，慢慢出货； 中端产品能为项目带来高利润值，是实现利润最大化的关键，通常在后期出货。但项目若需要以高性价比产品制造热销形象，则中端产品可先期入市，再由中高、高端产品获取高利润率。 大盘若需要较快速的出货，不宜对高总价产品设置过量。 营销推广总结 大盘营销三大关键点 “营销中心+园林示范+样板房”的情景体验营销模式已成为大盘营销打响市场头炮的重要规则之一； 利用媒介组合及活动树立项目高端形象是实现高价值的关键之一； 连续性的圈层主题活动营销对目标客户的促进作用非常大。 地段：生活便利性差 基本生活配套依赖麓谷高科技园区/市府区域提供 华银旺和 邮局 航天医院 湖南大学 湖南师大 师大附中 航天中学 湘雅附三医院 新一佳 通程商业广场 本项目 长常高速 枫林路 西二环 金星路 麓谷中心小学 加州阳光商铺 1、本项目教育/医疗配套当前主要依赖将麓谷高科技园区提供 2、当前该区域商业配套严重匮乏，需要依赖汽车西站附近商圈 3、当前已有公共交通配套：18/118路公交车 区位配套 项目规划有小高层区、别墅区（联排、双拼）、商业商务区、教科区等复合功能社区 200亩原生态山体 小高层住宅区 小高层住宅区 48班中小学 2万商业 4万酒店 别墅 项目规划 项目规划 项目根据中心山体围山排布，共分9个区，其中G区为别墅区，I区为生态酒店，H区为9年制学校，项目中央有230亩中央山体。 目前开发的为A区、B区、G区，E区正在建设。 一期A区15万平米 一期B区12万平米 商业/酒店 学校 项目一期以小高层住宅启动，分为A、B两区，总规模27万平米 一期总面积：274417.79㎡ 一期A区：建筑面积150319.1㎡ 一期B区：建筑面积124098.69㎡ 一期总面积约占项目总面积25.97%，面积体量较大，由于区域、工程安排等现有条件限制，前期配套难以启动，区域影响力有限 保利麓谷林语——首期产品线分布 保利麓谷林语——二期产品线分布 学校 商业/酒店 二期E区小高层 二期G区别墅区 项目二期规划以小高层+别墅启动，分为E、G两区。 目前仅规划出前两期，第三期及第四期产品分布仍在筹划中。 分期开发分析 由于项目地处麓谷工业园深处，周边企业较多，居住氛围不浓，周边生活配套欠缺，而规避现实缺陷，发挥项目优势才是项目迅速打开市场局面，实现热销的关键所在。 因此，项目采用先开发位置相对一般的小高层住宅区，以较低的价格、较好的户型产品率先入市，引爆市场，快速提升知名度及片区认可度；而后再推出别墅产品，实现产品价值利润的最大化。 目前一期已售完，在建二期 保利麓谷林语——价格走势及销售情况 2千抵1万，选房98折，按揭再99折 、一次性98折，三天内签约再99折。 80% 折后均价4100 128 B9 10-1-13 2千抵1万，一次性98折，按揭99折，5天内签约再99折。 78% 折后均价4100 256套 B8、B10 09-12-26 2千抵一万，选房9.8折，一次性再 98折、按揭99折，5天内签约99折 80% 折后均价4000 256套 B11、B12 09-11-28 2千抵一万，选房98折，按揭再99 折、一次性98折，三天内签约99折 80% 折前3744-4602 171套 B1、B5 09-10-31 2千抵一万，选房9.8折，一次性再 98折，按揭99折，5天内签约99折 83% 均价3300-3800，层差20 387套 B2、B3、B4、B6、B7 09-10-2 开盘当天2千抵1万，再98折优惠 92.24% 均价3600-3800，层差20 330套 A17、A18、A20 A21、A22# 09-9-5 VIP2000抵10000元，开盘后五个工 作日内签合