西安广天地产·浐灞项目营销战略方案.ppt

广天地产 · 浐灞项目营销战略方案 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 西安分公司 2010-6-20 提到京基实业，对于合晟尚圆的市场研发团队所有成员来讲都已不在陌生；提到咸宁路项目，对于合晟尚圆策略团队所有成员来讲都不在茫然；60个工作日的脑力风暴，带来的是我们对于该项目的重新理解与诠释，感谢大家一起走过…… 1、宏观市场分析 一线城市房地产市场分析 西安5月楼市状况分析 总结 2、西安市场分析 浐灞区域市场分析 浐灞区域在售已售楼盘调查分析 LOFT产品市场调查分析 总结 1、宏观市场分析 从房地产销售状况分析看，1～5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1～4月回落10. 3个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。 从房地产开发完成情况看，1～5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重过半。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%。 从房地产开发企业本年资金来源看，1～5月为27288亿元，同比增长57.2%，企业自筹资金9541亿元，远高于国内贷款，开发商似乎也没有因为销售的下降而手中的现金流减少。 1、宏观市场分析 2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。环比涨幅为连续14个月新低。 1、宏观市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 2、西安市场分析 总结 时尚·LOFT 90%的消防官兵为80后！ 1、案名建议 第一、要能体现出项目产品的特质； 第二、具有一定的企业品牌延续性； 第三、符合项目的居住理念，即生活方式，并能与项目的理念相联系。 1、案名建议 1、案名建议 3、推广策略 多一层，上一层，生活大不同。 3、推广策略 3.营销配合 销售部 样板间 位置：项目地块所在区域。 功能：项目的全面展示工程，集样板间和销售接待功能为一体。 面积：共300平米，上下两层，接待区90平米，样板区60平米。 结构：LOFT结构。 风格：特色元素的运用：时尚、品位、香 水等，突现项目追求品味生活的开发理念。 4.销售周期 时间轴 销售阶段 9月 10月 11月 12月 1月 3月 4月 7月 8月 开盘强销 营销周期 第二阶段（3个月） 第三阶段（2个月） 持续热销 开盘 2010年 2月 2011年 60% 认购期 第一阶段（3个月） 30% 10% 销售分解 清盘 筹备 9月最后一周 *上述周期为模拟示意，具体时间需根据贵司的工程节点进行相应调整 第五篇、推广篇 1.案名建议 2.平面表现 3.推广策略 4.推广周期 5.分阶段推广主题 6.媒体组合建议 7.推广计划 案名建议原则： 广天·层上层 主推案名： 释义： 广天，内部控管与外部品牌建立战略； 层上层，LOFT产品，百变空间； 案名诉求清晰明了的直述项目与品牌。 备选案名： 广天?米拉米 释义： “米”有小的含义，米拉米从字面上理解也有“连续”的含义，希望这个项目可以有很好的前景，也是一个好的期盼。 广天?理想魔方 释义： “广天” 品牌的树立和延续。理想:理想主义，吸引年轻人的眼光，体现年轻人的时尚、前卫。同时体现项目小空间、多变幻的特点。 2、平面表现 LOGO 1 : VI基础部分 VI基础部分 VI基础部分 VI应用部分 报纸一： 报纸二： 报纸三： 2、平面表现 LOGO 2 : 报纸一： 报纸二： 报纸三： 备选平面方案： 广天?米拉米 广天?理想魔方 a)核心推广主题 ——浐灞新区，70年产权LOFT空间时尚社区 4、项目产品定位 该区域内在建项目及即将上市项目均已传统的平层产品为主，至今还未出现高品质的LOFT产品形态。如本项目规划为高品质LOFT，将成为该区域内的唯一个新型产品，可以快速的与区域内传统平层产品形成差异化竞争，并且迅速在市场中引起共鸣。 区域内小户型拥有一定的市场空间。 4、项目产品定位 多一层， 上一层， 生活大不同。 5、LOFT产品定位分析 (一）、LOFT产品概述 Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20世纪40年