郑州万科时光舟低碳生态住宅区项目营销策划方案.docVIP

万 科 · 时 光 舟 目 录 1房地产市场调研 1 1.1房地产市场宏观环境 1 1.1.1经济环境 1 1.1.2政策环境 1 1.1.3资金环境 1 1.1.4科技环境 2 1.2郑州市房地产市场情况 3 1.2.1郑州市近年房地产政策 3 1.2.2供求情况 5 1.2.3销售套数 6 1.2.4销售价格 7 1.2.5市场分析与展望 8 1.3区域市场情况 9 1.3.1二七区简介 9 1.3.2工业与农村经济 9 1.3.3第三产业 10 1.3.4项目建设 10 1.3.5城乡建设和管理 11 1.3.6经济发展环境与社会事业 11 1.3.7二七区房地产市场情况 12 1.4项目简介与竞争项目情况 15 1.4.1项目概况 15 1.4.2竞争项目情况 16 2项目地块SWOT分析 17 2.1项目简介 17 2.2 SWOT分析 18 2.2.1优势 18 2.2.2劣势 18 2.2.3机会 18 2.2.4威胁 18 3市场调查 19 3.1调查情况说明 19 3.2调查情况 19 3.3调查结果 20 3.4调查问卷 21 4项目定位 24 4.1市场定位因素分析 24 4.1.1市场生成 24 4.1.2客户年龄结构 24 4.1.3客户收入 24 4.1.4供求结构 25 4.2市场定位战略 25 4.3客户定位 25 4.4档次定位 26 4.5价格定位 26 4.5.1项目定价 26 4.5.2总体价格策略 26 4.5.3动态价格策略 27 4.6概念定位 27 5建筑方案策划 29 5.1规划设计原则 29 5.2经济技术指标要求 29 5.3交通系统设计 30 5.4景观设计原则 30 5.5单体设计要求 31 5.5.1户型设计原则 31 5.5.2户型设计要求 31 5.5.3建筑立面设计原则 35 5.5.4建筑立面设计要求 35 6项目促销推广策略及方案 36 6.1销售方案 36 6.1.1推盘方式 36 6.1.2销售方式 36 6.1.3付款方式 36 6.1.4优惠政策 37 6.1.5销售计划 37 6.1.6销售策略 37 6.2广告及推广 37 6.2.1本案广告宣传推广整体思路 37 6.2.2广告策略 38 6.3楼盘包装及项目价值提升建议 38 6.4结束语 39 1房地产市场调研 1.1房地产市场宏观环境 1.1.1经济环境 2011年12月14日召开的中央经济工作会议指出，2012年经济社会发展要突出把握好“稳中求进”的工作总基调。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的基本稳定，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。要着力扩大内需特别是消费需求，合理增加城乡居民特别是低收入群众收入。宏观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，将进一步增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力支撑。 1.1.2政策环境 中央经济工作会议提出涉及房地产业的政策方针有三个方面，一是进一步推进房产税改革试点，二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，三是坚持房地产调控政策不动摇。同时，把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略。因此，2012年严控房地产的政策环境仍将维持，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设尚未具规模的情况下，限购、信贷控制等调控政策短期内不会有太大改变。 1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 1.1.3资金环境 2011年，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，中小型房地产企业取得贷款的难度增加。同时，销售低迷也使得房地产企业回笼资金放缓。虽然11月底，存款准备金率三年来首次下调，中共中央政治局会议也提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但在2012年初召开的中央金融工作会议没有提出针对房地产的政策，因此2012年房地产行业的融资情况仍不容乐观。同时，住房城乡建设部部长姜伟新12月23日表示，2012年要严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，预计2012年针对刚需购房的按揭贷款政策会比去年宽松。 2012年中国人民银行分别于2月24日﹑5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。 6月8日﹑7月6日两次降息可以视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。 1.1.4科技环境 相对于其他行业来说