金融街融汇年营销总纲.pptVIP

1、竞争威胁： 住宅威胁： 龙湖项目已于11月19日开盘，采取低价入市策略，目前已推售9栋楼，其中已去化7栋，还剩两栋130-145㎡大三、四居去化较为缓慢。项目推售价格较平稳，均价约10700-10800元/㎡。后期剩余7栋库存还未进行加推，未加推面积近15万㎡； 保利新茉莉公馆今年已经报规成功，作为区域内第二个即将开盘的项目，其与龙湖时代天街都具有1.2m进深飘窗等产品附加值，在本户型上多以85-90㎡两居为主打产品，区别了龙湖主推的三居产品。在未来售价方面也与龙湖趋于一致，释放信息为12000元/㎡左右。 项目名称 一居 两居 三居 四居 明年推售总面积 明年推售价格（单价） 龙湖时代天街 0 609 216 468 15万㎡ 11800元/㎡ 保利新茉莉公馆 218 2511 108 108 27万㎡ 12000元/㎡ 龙湖开盘销售近半，保利明年即将入市，可见本项目所在的区域中供应量不断增大，价格普低，竞争日趋激烈 市场潜在威胁 市场潜在威胁 商业威胁： 龙湖时代天街：41万㎡商业，相当于3个西单大悦城，5个新世界中心，7个中友百货；地铁上盖，商业业态布局繁多：五星级IMAX影院、高档百货、商业风情街、儿童娱乐成长中心、天街餐饮中心等。 保利新茉莉公馆：12万㎡商业配套，包括大型购物中心、电影院等各种娱乐消费设施。 2、市场威胁： 2012限购政策持续，客户观望情绪仍然较为浓厚，市场不容乐观； 必须面对黄村、亦庄区域间接竞争项目，本项目在成本上无优势。 区域内两个项目商业配套全部较为完善，商业业态涵盖大型购物、娱乐、餐饮等，其中龙湖商业尤为突出，体量与业态可以与区域类型商业匹敌。 项目 该盘优势 该盘劣势 本项目机会 本项目竞争策略 首邑溪谷 景观规划和私密性设计 产品空间丰富，附加值高 小户型低总价，性价比高 受京沪高铁噪音影响； 周边配套不全； 距地铁有一定距离 地铁旁的地段优势 小区配套 私密性 鲜明的项目形象区隔目标客户； 强化地段优势 红木林 产品线丰富、户型紧凑实用 立体空间规划 周边配套 离地铁和公交站有一定距离，交通略有不便 受市政路分隔，缺乏完整性 交通优势 小区规模，园林特色 自身客户资源 地块规划 强化项目地段 打造特色园林 发挥业主渠道价值 金地仰山 园林景观规划 产品设计舒适度高 发展商品牌 高铁噪音和辐射 距地铁有一定距离 地铁旁的地段优势 居住私密性 强化项目地段 打造特色园林 保利新茉莉公馆 临地铁站 项目规模较大 发展商品牌 周边环境无景观支持 受地铁站噪音影响 地块分散不规整 项目整体规划设计 地块规整 主题鲜明。规划统一 龙湖时代天街 地铁上盖 龙湖实力品牌 主题园林 商业配套 商业体量大，过于嘈杂 物业费过高 教育配套； 发展商南城影响力； 吸引两区客户 打造精致小户型 本体研究—区域竞品分析 本案应充分挖掘自身区位和交通优势，打造优良人居环境和产品竞争力 发挥优势，抢占机会 优 势 发挥优势，转化威胁 借助南城规划、第二机场建设、生物医药基地规划等在营销方面突出区域升值潜力； 利用市场机会，以速度和品牌为取向，采用快速开发快速销售的开发策略； 在营销上强调突出车行便利、公共交通便利，以量化的描述体现 相比周边竞品项目，本案容积率最低，形状方正，易于规划和保持产品均好性； 本案距地铁和主干道距离适中，没有噪音干扰的问题； 金融街在南城拥有一定客户资源优势（漫香系列） 充分挖掘自身客户资源、扩大成交 通过前期特色园林示范区、幼儿园、小学（售楼处）等树立形象、营造竞争差异化 机 会 核 心 竞 争 力 威 胁 生物医药基地未来发展看好 大兴区政府南移； 第二机场即将落户南城； 地铁4号线商业规划带发展； 邻政府规划滨河森林公园。 地铁首站始发 小户型低总价（小两居） 周边配套丰富而住区独立 一站式教育 （幼儿园、小学） 新航城、第二机场 金融街控股品牌 区域内竞品项目先后入市，价位较低，供应量不断增加，市场竞争激烈； 区域内竞品项目商业体量较大，商业运作风险较大； 2012年市场限购政策仍在持续。 利用机会，规避劣势 劣 势 减少劣势，避免威胁 细分目标客户，制定符合目标客户气质和产品气质的项目形象，形成市场差异化； 针对客户需求对产品进行改良或优化，提高性价比。 区域目前知名度不高，相比黄村、亦庄区域尚不成熟，是一片待开发、待打造区域； 与黄村、亦庄相比，现阶段区域规模小，配套不足； 挖掘市场空白点，实现产品差异化竞争； 提高性价比，多送飘窗面积； 规划即考虑红内风险，提高项目价值 本体研究—SWOT分析 本案核心竞争力在于金融街控股品牌、新航城及第二机场规划、地铁首站、小户型低总价、周边配套丰富而住区独立、一站式教育 本体研究—客户分析 客户 分布情况 购房目