辽宁丹东SK生态住宅区项目总体发展策略及产品策划报告.pptVIP

园林景观 园林小品分散排布，可供少数人逗留，可与植被结合，相映成趣。 项目整体发展战略及定位 项目整体规划布局 建筑风格及园林景观设计 户型标准及配比 配套设施 交房标准建议 物业服务建议 Contents 报告结构 小高层住宅——户型配比建议 户型 面积段（㎡） 套数比例 户型设计要点 一房 60以下 5% 将各功能区有效的分配，保证居住舒适性。 二房 60-80 20% 以增加户型附加值为导向，增加赠送面积，保证各户型良好的景观朝向。 81-100 30% 三房 100-120 35% 130以上 10% 从消费者需求市场来看，平层需求为主，从具体面积来看，81－100㎡是消费者需求的主力面积，户型以两房为主，而新城区热销的房屋面积与户型也均为此区间。 根据消费者研究结论和需求市场分析，两房80-100㎡、三房100-120㎡较为符合项目的开发策略和整体定位。 应尽量多的增加可变空间和赠送面积。 户型设计亮点 卧室均带阳台 设置卧室阳台，能提高对景观资源的参与性，尺度不宜过大。建议采用法式小阳台设计(不小于1.5×1平米)及落地滑拉门。 小阳台做为洗衣间使用，这也是韩景特点之一。 增加赠送面积：外飘窗设计，大面积阳台，以增加赠送面积和景观视野。 外飘窗 外飘窗实用性较强，在目前市场上颇为流行，建议在次卧、主卫等房间加以利用；在外飘窗设计上，应考虑到建筑外立面的协调。 项目整体发展战略及定位 项目整体规划布局 建筑风格及园林景观设计 户型标准及配比 配套设施 交房标准建议 物业服务建议 Contents 报告结构 商业配套 为保障本项目住宅的纯粹性和私密性，在规划本项目商业时，矩阵建议，结合项目地形条件，在临主干道及次干道处设置1-2层临街商业。 经营业态以鲜族生活便利店、韩式特色小餐饮、干洗店、服装店等生活服务业态为主。 在项目推广初期，经营韩式特色小餐饮等项目，传播该项目特色，并聚集人气。 设置独立层临街商业，规避噪音干扰，增强小区私密性。 商业配套-位置 以街铺为主的住宅配套型商业是最常规的商业形式。根据地块特征选取最佳地点。 临街面较长，可设置一定量的临街商铺。 进入性 积聚性 开放性 容易到达 易于聚集人流 昭示性强 社区配套型商业选取原则 路口位置，可设置小型中心商业广场，聚集人气。 商业层数结合位置的选择，建议沿街商铺设置1-2层，这样更容易营造社区商业氛围。 商铺面积配比 社区商铺面积大小均有，灵活多样，多数投资小，回报率比较稳定，而且出租、转让比较容易。因此可以说，社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。 一般来说，建筑面积60平方米左右的投资价值较高。另外商铺的门面宽、进深浅、结构合理也会提高投资价值。靠近社区出入口处或交通路口车站等位置的社区商铺，其价值较高。 之所以说建筑面积60平方米左右的社区商铺投资价值高，是因为社区商铺的经营主要是面对社区居民，其商业经营形态主要表现为：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报亭、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰、房屋中介公司及少量服装店等。以上这些都不需要太大的经营空间。而规模稍大的社区商业业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧等娱乐休闲服务配套设施，一个社区内只需要一间就可以，一般来说，由两至三间独立的商铺打通就可以了。 因此建议本项目社区商铺的面积设置可以从60平方米到200多平方米不等，小商铺出售，面积较大商铺出租或自营。 商业配套业态 社区的配套应与现代居住环境相适应，体现便捷性和亲和力，并且与居民的消费水平等进行组合，力争达到与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。 社区商铺应该选择适合经营生活类行业譬如：餐饮、彩扩、洗衣、超市等方面的店铺。 商铺营销策略－商铺大部分出售、小部分出租或自营 出售部分 临中央大街的商铺进行销售，出售后由小业主自主经营，将小面积商铺进行出售，面积小，投资额度减小，为消费者降低投资风险，这样，开发商一次性收回投资摆脱了风险，但店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式。 出租或自营部分 临中央大街的西南角的商铺，极具升值潜力，开发商予以保留，出租或自营，如果出租，将约束商家经营业态要与小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模等标准协商确认，写进合同作为制约的条件，如果自营，选择适合小区定位的项目，如在销售初期，可先开业营业，做为宣传小区，吸引客流的手段。 商铺大部分出售、小部分出租或自营 教育配套 根据本项目客户定位，从年龄来看，该类客户对幼儿园教育的需求较少，客户适龄子女就读幼儿园的比例不高，在幼儿园规模面积上建议规模控制在500-1000平方米内，设置1-2个班，在教育定位上可采用国际双语教育模式，在幼儿园经营上，除小区