长沙云鼎公馆项目快速销售战略下的营销策划方案.ppt

依据上述的项目分析得到的营销核心卖点 依据上述分析获得项目的独特销售主张 比较中心城区其他项目而言，我们还要创造优势—— 项目灵魂： 定制式精品时尚公寓 商业部分定位上市和计划设想 支持上述快速销售成功的六个关键措施1、强势的现场包装:给客户形成视觉冲击与信心。2、强势推出“中心区风尚公寓”的品牌形象:确立品质与质量信心。3、多渠道多手段促销: 确保快速强势建立项目品牌形象与知名度，扩大项目的影响力，全面支持对多客群的覆盖。 4、制定有吸引力的蓄客与开盘促销政策（主要是价格与折扣优惠政策），建议前50-100套实施较具竞争力的价格策略，实施“优惠限量推出，价格小步快跑”政策，并在首期款、菜单式精装修/集成房、房车联销、“买房送MBA学位”、“按学历打折”等促销活动上下足功夫。5、确保对销售支撑点的强势宣传传播：比如“中心城区中小户型的稀缺性”、“雨花亭生活圈” 、“定制式精装成品房社区”等，由此激发“爱这座城 住云鼎公馆”的价值与品质，张扬“活力、快捷、时尚、浪漫、新家园”的生活旗帜。 广告推广和媒体投放分析 本项目宣传推广费用预算：按预计总销售额的1.5％作预算和总控制 主要指物料制作费、广告发布费、房交会参展费、活动营销等。不包括样板区、样板房、售楼处和工地围墙建设等费用。 1、现场环境 售楼处装修完成 围墙广告制作安装完成 部分销售代表到位； 2、资料准备 部分折页、海报印制完成； 中心区模型小区与分户模型到位； 内部认购书已确认。 3、宣传与媒体 各相关单位已确定，媒体宣传逐渐开始。 户外广告牌广告到位 。 内部认购基本条件 开盘基本条件 1、法律文件 各种法律文件齐全，取得预售许可证（提前一个月）。 2、现场条件 售楼处现场开盘布置完成； 销售代表培训完毕，全部到岗； 施工现场整齐。 资料准备 楼盘200问制定完毕； 按揭银行、物业管理、智能化、置业计划、合同范本已确认（提前一个月）； 价目表制定完毕； 标准装修标准确定，装配式套餐细则确定； 各类楼书、折页、海报印制完成； 模型到位。 3、宣传与媒体 媒体宣传全面展开，各项营销活动正在进行。 4、客户条件 认购客户数量应该达到所推出数量的1.5倍。 推广上市时机选择 综合考虑入市、内部认购、开盘的要素和项目工程进度，天骜认为本项目入市时机为：2009年春季房交会 ◎ 房交会人气比较旺盛，是各个楼盘宣传的时机，尤其是新楼盘。在房交会期间，可以实行填资料免费入会的活动，扩大影响，积累客户。 ◎各大媒体广告投入和宣传，可开始进行。 销售节点即工作 09年5月 准备期 6月 形象期 认购期 8月 10年3月 强销期 10年5月 持销期 尾盘期 销售物料、现场包装等物料制作，人员招聘、售楼部装修包装、模型制作等完成。 媒体投放、客户咨询接待，实行免费加入会员。销售队伍完善。 免费会员转VIP卡，预售许可证取得，价格制定、按揭资料、合同、物业管理资料确定。公关活动。招商组组织。 开盘活动、商业销售工作组织，婚房特惠活动，中秋节活动，销售50%。 商铺销售、样板房和样板园林开放。商家招进。 销售80% 新老业主联谊活动、增值促销活动 100% 各阶段销售策略 第一阶段：准备阶段 时间：5月份之前 本阶段只是为项目进入市场认购、销售做铺垫，这阶段的工作重在物料、人员的准备，以及为春交会做准备。 第二阶段：形象期 时间：5月份—6月份 核心策略：免费入会、积累客户 本阶段是项目首次亮相，并且是在房交会上亮相，为了抓住该机遇，同时在该阶段也是项目形象期，为了认购顺利可以采取”填资料，免费入会“策略，积累客户，扩大影响力。 第三阶段：认购期 时间：6月份—8月份 核心策略：多项优惠措施发行VIP卡、吸引眼球 在认购期间，会员转VIP客户，并推出”5000元抵10000元，10000元抵20000万元，并享受开盘价9.5折”通过低认购款项和高额的优惠吸引消费者眼球，积累大量客户为开盘奠定客户基础。 公关活动：“我的生活我做主——锋尚生活”为主题的公关活动 邀请VIP客户代表、专家、装修公司等，联合潇湘晨报、现代房产频道、0731房地产网等相关媒体。就未来居住环境、长沙房地产发展趋势、小户型装修要点等进行讨论，并进行宣传。 第四阶段：强销期 时间：8月份—10月份 核心策略：一炮打响、活动推进 开盘场面必须旺，不但指客户多，而且要活动多，在开盘选房当天可以进行抽奖活动，提供免费午餐和糕点，以免造成客户等久而流失。在“七夕”情人节期间，推出特价“婚房”。 公关活动：相约云鼎、共赏月圆 在中秋节，赠送已购买客户月饼，并在8月15日当天晚上