麻城火柴厂项目前期调研报告.pptVIP

附：麻城市与武穴市房地产市场环境对比 09年伊始，麻城市到处呈现项目建设热潮，开工在建项目达97个，完成投资12亿，新投产项目达12个。黄冈地区包括武穴市和麻城市两个县级市，为更加全面了解市场环境，特对比如下： 同类城市环境对比小结： 1、工业项目投资继续较强。 分析：武穴市的工业形成了城市产业链基础，使之作为武穴市的经济稳定点，从而带动本地消费，而麻城市重工业投资较少，固定投资大部分依托房地产及其附属产业带动，后备产业链较差，主要依靠务工人员返乡和本地消费拉动。 2、项目的整体质量得到增强。 分析：武穴市商品房均价超过1600，最高2200以上，在高价位的房价带动下，项目整体质量逐步得到提高，市场在房价上涨的环境中相对比较稳定。而麻城市房价自08年以来价格基本无变化，部分项目出现了二期较一期价格便宜的现象，致使市民观望情绪加大。 3、市政府对土地控制较严格。 分析：武穴市政府对土地控制较严格，因此在房地产大环境火爆的情况下，武穴市土地出让情况未见混乱，而麻城市土地管理在07年初才进行，土地在06年时出让过多，致使近两年区域楼盘集中林立，在地段和时间上都造成了正面竞争，因此商品房价格很难上涨。 项目地图示意 项目指标对比 由于本案和滨江御景项目各类指标较接近，特作项目SWOT对比： 产品建设评估概算（2.4容积率） 2.4容积率建设基础参数，建筑面积为3.05万平米 总体规划：整个建筑形态以多层和小高层呈现，多层和小高层的建筑比例为2：1，整体 朝向为东南朝向，不低于30%的绿地率，建筑布局大约为前多层后小高层， 现代建筑风格，总户数大约在230—250套（按平均130平米户型推算）， 包括商业经营板块。 配套建议：内部配以社区健身器材，设置地面绿化式停车场、车棚、小广场，同时建筑配 以门禁对讲系统，安保系统，小区实行正规物业管理系统，24小时巡更、红 外监控系统，消防报警系统等。 户型建议： 户型区间 90-105㎡ 125-135㎡ 150-165 其他 配比 15% 55% 25% 5% 功能补充 入户花园 落地飘窗 阳光花园 露台 2.4容积率建设资金链参考 总建设费用： 高层（按1万方计算） 多层（按2.05万方） 总资金为2590万元（不含土地费用） 注：数据为概算，不做最终准确数据。 项目 建设费用 配套费用 其他费用 单项资金 850元/㎡ 50元/㎡ 50元/㎡ 总资金 850万元 50万 50万 项目 建设费用 配套费用 其他费用 单项资金 700元/㎡ 50元/㎡ 50元/㎡ 总资金 1434万元 103万 103万 资金链投入周期节点预算： 注：以上投资费用和建设周期仅供参考，期间所发生的支付时间是按正常支付方式，在执行过程中贵司可根据自己实际资金状况与政府和承建商洽谈。 周期 前期费用土地 桩基 第一建设期 第二周期 第三周期（封顶） 外立面周期 配套 资金 405万元 411万元 411万元 616万元 617万元 130万元 比例 15% 16% 16% 24% 24% 5% 周期点 第60天 第150天 第210天 第270天 第330天 第420天 第470天 利润与回报： 根据以上粗略计算，本工程总造价（不含土地）为2590万元，建安成本均价849元/㎡ ，销售均价按1400元/㎡计算， 据此：最终利润 = 1400元/㎡ — 849元/㎡ —土地成本单价—其他 按全国房地产开发30%的平均利润点计算，土地成本楼面地价不能高于228元/㎡，则土地成本总价不超过695万元。 销售周期及资金回笼预算（土地费未计入）： 按平均月销售套数7套计算整个销售周期为32—34个月，按照工程进度第二周期末为起售日，每套按18万总价计算，月回款126万，前期桩基至第二周期末投入的资金回笼需要10个月左右，即开盘后7个月进入现房销售阶段，后期回笼资金另需要11个月左右，若后期市场竞争加剧，资金回笼周期将更长。 3.4容积率建设资金链参考 建筑面积为4.32万平米，总户数大约在330—350套。 总建设费用： 高层（按