长沙卓越麓山别墅项目推广提报.pptVIP

先预计问题： 高层产品有三个主力面积，85、130和170的，85、130的户型，属于现在市场主流产品，客户接受度较高，售卖不是大问题。 170的大户型产品，我们需要着重考虑一下。万一销售艰难怎么办？ 两种法： 吃长潭及潭邵高速； 有效利用老客户。 吃长潭及潭邵高速 就是直接进湘潭、娄底、邵阳，完全派单推荐，白天在商业中心发，晚上在娱乐中心发，每个周末都去。 这样有两大好处： 直接促进E区大户型销售； 提升麓山项目知名度，为二期别墅铺路。 有效利用老客户 老客户一直都是麓山项目别墅成交的主力，鉴于湖南人对于群居的渴望，高层同样可以利用原有的别墅老客户，因为不同总价的产品，可以满足不同条件的亲朋。 金秋山果尝鲜节 可在入秋不久，秋高气爽的时候准备一些秋季时令水果，邀请老业主前来品尝，现场还可提供鲜榨果汁以及各种餐饮。 重阳登高、赏菊、品酒 邀请客户在重阳节当天来我们项目现场登山，沿途可摆放大量观赏用菊花，来宣传项目园林。在项目地同期可举办重阳敬老宴，邀请客户品尝美食与美酒。 圣诞假面舞会 在圣诞节或这是平安夜邀请我们的客户来参加假面舞会，我们为客户提供各种类型的面具，还可邀请一些合唱团或者是小型乐团在我们的项目地进行表演，同时提供美味的自助餐点。 对于二期别墅的思考 LV的启发 * 麓山别墅，这一年的这半年 卓越·麓山别墅 推广提报 麓山别墅，您好，前半年您卖完了您一期所有的别墅 这半年，我们将一起努力买完所有的高层产品 请大家再看一眼一期别墅收官的户外吧，在喜悦之外再次感受下麓山的气势! 2011年9月，我们将有两种产品可供售卖：一期E区的高层和二期别墅 高层区间80-170的都有，主体面积为中等户型，也是现在市场走量较好的产品； 二期别墅，无论是产品品质还是观景效果都较之一期更好，理应有更高售价，200余套。 现在有个问题： 两种产品同时推出，推货次序应该怎样。 高端别墅区高层的产品属性决定了其调性不能低； 二期的高价值、高价格，是绝对需要高形象相支撑的。 如果按照工程的次序 一期——二期——高层推货，金铠有以下意见： 市场对于产品的接受及认知时间较短，信息接受不够强烈； 2011年长沙楼价上涨过快，未来楼市怎样不得而知，别墅敏感度低，可以慢慢消化，高层敏感度高，需要快走快销； 前期我们打出“半山豪宅区”，在确立项目地位的同时，高层可以顺势而为；反过来高层对于区域和配套的宣传，又可以巩固二期别墅“城市资源型别墅”的概念。 金铠观点：先卖高层，再卖二期（最终还是要下半年的市场状况） 高层85㎡的54套；130左右的 108套；170㎡的 72套，争取三个月OK； 二期别墅首区，2012年一月开卖，趁年前回乡流先消化一批 先卖二期，先确立核心 从云栖谷到麓山和苑，从米兰到云顶，再到江山帝景……周边的高层项目实在太多了，之前卖别墅的时候，或许是不同层面上的竞争。现在卖高层产品，我们就注定要去接受产品同质化，价格同级化的事实。 在白刃战中，讲“我比你更好”是没有意义的，只有将“无与你不同”“我有你没有的”才有意义。 当然，由于户型跨度由85到170的都有，刚需客户（主要是85户型）和改善型（130和170户型）都有，我们从推广层面无法强烈的去区分到底是针对首次还是首改客户，所以我们应该坚持还是以项目价值传播为主，多重价值的吸引。 最终将E区高层打造成一个有品位、舒适、丰富、便捷且有具有强烈身份感的稀缺型产品，而且这种产品也是踮起脚可以触摸得到的。 大别墅区价值是我们的绝对USP 作为一个500亩的大别墅区，任何脱离了其基础的表述都是苍白的。大别墅区能为我们的高层提供各种价值： 别墅的原生景观资源，但竞争高层还停留于靠山和观山的层面时，我们是真正的拥有山，拥有山湖林溪最自然的资源，居住地本生就是座公园； 别墅的圈层生活，什么样的社区决定了什么样的邻居，什么样的邻居决定了什么样的生活未来。在同一座会所，你接收到的是富人阶层的财富之道，是高端精英的深度观察，是智慧大师对于生活的领悟，居住地本生就是一所学校，一个朋友圈，一个机遇； 别墅区的面子，别墅的资源，别墅的配套之外，湖南人特别追求面子，他们乐于向亲朋诉说自己的居住地——麓山别墅。我们的高层，在别墅区的物理价值之外，更拥有一层别墅区得精神价值，对此他们很合意，因为居住地本生就代表一种身份。 对于高层购买者而言，大别墅区绝对是USP，最吸引人的地方。吸引之外，我们还需要消除他们购买的顾虑：户型、售价、距离、配套。 从现在已知的资料来看。户型绝对是现在最好卖的产品；售价也与周边高层相近，最根本的顾虑没有了。 关于距离和配套 我们是大众产品中的后来者，各位邻居已经将区域价值和区域配套阐述和建设起来了，利用起来为我所用，反正大家都是共有的。 我们需要对于市场强烈输出的三大核心： 大别墅区中