房地产税基批量评估系统的理论与实证研究.pdf

内容摘要 在资产价格不断膨胀，地方财政风险日益加大的情况下，各方对我国房地产 税制改革的呼声也日益高涨。目前，作为财产税的房地产税已经成为我国房地产 税制改革的重要方向。从世界上成功实施房地产税制的国家来看，房地产税制的 顺利实施主要取决于两方面的因素，即政策因素和技术因素。在政策因素方面， 对于我国来说需要对现行的房地产税收政策进行梳理和统一，明确房地产税的地 位及其与其他税费的关系；在技术因素方面，主要是明确房地产税征管方法、定 义税基、明确税基评估方法和评估机构等等。 目前来看，世界上成功实施房地产税制的大部分国家都依据本国或本地区的 税收政策体系和税收文化环境情况，对房地产税基的评估技术方面进行了大量的 研究工作，并以此构建了科学的、适合国情的评估系统。这样的评估系统往往结 合了批量评估和单宗评估，同时以批量评估为核心。批量评估方法是应用在大量 财产评估中的一种评估方法系统，目前应用最广泛的领域集中在以税收和借贷为 目的的不动产评估上。国外已经有很多国家建立了基于计算机辅助的批量评估系 统，并且取得了良好的效果。一些经济不太发达并处于转型期的国家也在逐步建 立自己的计算机辅助批量评估系统。对于我国来说，特殊的税收体系和税收文化、 具体的地区差异都决定了房地产税税基批量评估系统的独特性和差异性。因此， 对我国大陆地区的房地产税基批量评估系统进行系统地研究，并提出具体影响因 素和解决方案具有重要的理论意义和实践意义。本文的研究正是从技术因素角度 对我国房地产税基评估系统进行理论与实证研究。 本文通过采用定性分析和定量分析相结合、规范分析与实证分析相结合、案 例分析、比较研究等多种研究方法，旨在研究我国开展房地产税基批量评估中潜 在的技术问题。在借鉴国内外有益经验的基础上，得出我国建立和完善房地产税 基批量评估系统的具体技术方面的策略。 论文首先运用经济学和法学理论对房地产税进行了理论的界定，以此为基础， 进一步分析了房地产税基批量评估的定义、要素和过程。然后，论文从组织层面 分析了基于房地产税的房地产批量评估系统构成，包括人力资源、市场分析、价 值评估、流程和连接。进一步，论文重点研究了系统中的模型选择问题，通过搜 集二手房挂牌数据，论文对提出的分位数回归模型进行了检验。结果显示，与原 有模型相比，新方法可以带来评估的信息增量，提高评估的准确性。同时，论文 分析了对评估结果公平性检验的方法。接着，论文以加拿大和我国香港地区的房 地产税基批量评估系统为例，分析其组织架构、系统构成、计算机辅助系统以及 争端解决机制等方面，并提出了构建我国大陆地区房地产批量评估系统的方法和 策略，重点分析了评估准则的制定、评估主体的选择、评估对象划分与系统选择、 数据库构建方法、删模型建立与校准，以及服务子系统的构成。最后，提出构 建我国房地产税基批量评估方法体系及完善房地产税基评估管理的建议。 关键词： 房地产税制税基评估批量评估 Abstract Withtheinflationinasset andtheriskof local prices growing financialsituation．therealestatetaxreformshavenowbeen for proposed the oneof estatetaxeshave tax，real currently parties．As property tax to becomean directionforrealestate the important reform．According fromthe estate