商业地产发展形势与成功的要素培训课题.pptVIP

商业地产发展形势与成功的要素 中国城市商业网点建设管理联合 中国商业地产联盟 商业地产概念 商业与房地产是两个截然不同的概念，从19世纪60年代开始，商业经营与房地产开发逐渐结合起来，产生了今天众所周知的概念——商业地产。 广义概念: 商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业服务业等用途的建筑设施。 狭义概念: 商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流配送设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。 商业地产的行业特点 高资金投入 高开发风险 高收益回报 高社会贡献 商业地产在城市发展中的作用 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。 改善人们生活品质 迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是体现和谐社会的重要途径。 提升城市综合竞争力 现代商业的发达程度直接关系到一个城市的宜居程度及商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。 吸纳社会就业人口 我国第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高，有效缓解就业压力。 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。 商业地产与住宅地产的主要区别 开发模式 商业地产：策划招商在先，开发建设在后 住宅地产：开发建设在先，策划销售在后 融资模式 商业地产：长期，以信托基金为主 住宅地产：短期，以银行贷款为主 运营模式 商业地产：以持有产权为主，统一使用权 住宅地产：以销售产权为主，分散使用权 赢利模式 商业地产：以长效租金收益和物业升值为主 住宅地产：以快速售楼回款为主 对商业地产的基本描述 起步晚 发展快 问题多 前景好 商业营业用房投资额及增长情况 问题多 复合人才匮乏，商业房地脱节 融资渠道单一，金融创新迟缓 商业规划滞后，贯彻执行不力 开发理念陈旧，多重因素制约 产品结构失衡，有效供给不足 前景好 城市化进程持续性加快 商品流通行业重点发展 消费需求质量全面增长 外资涌入促动金融创新 规划管理步入法制轨道 行业管理渠道逐渐规范 学习风尚引导理念提升 新型商业业态不断涌现 2005年商业地产市场主要指标 投资额 2005年全国商业营业用房投资2000亿元，增长16%，其中1-7月增长最快，达到26.2%，之后开始逐步回落。虽然商业地产整体市场趋于平稳，但在部分重点地区呈现了超速增长。如北京2005年完成商业营业用房投资为112.9亿元，增长19.1％，远高于北京房地产开发投资3.5%的平均增幅；上海2005年完成商业营业用房投资102.61亿元，增长30%，也远高于上海房地产市场6.1%的平均增幅。 空置率 据国家统计局统计，截止到2005年底，全国商业营业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%。 施工面积 2005年，全国商业营业用房施工面积为2.08亿平方米，增长13.8%,其中1-4月增长最快，达到21.9%，之后逐步回落。 新开工面积 2005年，全国商业营业用房新开工面积增长率起伏较大且整体回落，全年增长率同比下降1.1%，增幅最大为1-4月的5%，降幅最大为1-2月的-14.5%。 竣工面积 据国家统计局数据统计，2005年，全国商业营业用房竣工面积为5289.8万平方米，增长7%,其中增长率高峰期为1-8月的26.9%。 销售面积及销售额 据国家统计局统计，2005年，全国商业营业用房销售面积为4061.68万平方米，销售额为2085.19亿元。 价格 2005年，商业营业用房平均销售价格呈上升趋势，由年初的4516元/平方米上升到5134元/平方米，增幅达13.7%，价格最高峰为1-11月的5338元/平方米。 商业地产发展的趋势 商业地产项目成功的要素 商家对商业地产项目的基本要求 商家的要求代表了消费者的要求。 对商业立地的要求，包括商业物业座落的地点和商业物业自身的建筑条件。 5A法则是零售商业物业的核心要求 主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、