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第 1 页 第一章　　房地产业概述 第一节　　　　房地产业的含义与特点 一、房地产业 的含义 （一 ）房地产 房地产通常是指房产和地产两种财产的总称 。房产包括全部 房屋建筑物，是房屋 的社会经济形态，主要指在法律上有 明确权属 关系的房屋商品。商品房产，是指通过开发建设等社会经济活动 而产生 ，从而形成价值和使用价值 的商品；能够在不 同的所有者和 使用者之 间进行流通 ，通过使用价值 的交换 ，使价值得 以实现 。就 城市房产而言，可 以分为住宅和非住宅两大类 。地产不是泛指全 部土地 ，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能够给所有者 （国家 ）、经营者和使 用者带来相应 经济效益 的建 设用地 。地产是 一种商品经济特有的概念，是指作为商品的这部分土地。 房产和地产总是固定在一个地域之 内，不能移动，因而又称为 “不动产 ”。房产和地产无论在物质形态上还是在经济形态上 ，都 是密不可分的统一体 。房产依赖于地产而生存，因为房屋离开土 地就成为幻想 中的“空 中楼 阁”。就城 市而 言，地产 多半通过房产 来实现，土地离开 了地上建筑物或其他用途，无论其使用价值还是 价格 都无 由产 生 出来 。因而 ，“房、地 ”难 分 ，这两者之 间在经济生 活这一前提条件下有机结合，构成为统一整体。 房地产不仅属于最基本的生产要素，而且也是最基本 的生活 第 2 页 资料，同时还是社会经济生活中的一笔巨额财富。 具体而言，房产与地产的关系，可 以从 以下两方面来认识。 第一，房产与地产密不可分。与土地相分离而独立存在的房 产是没有的，而土地经济效益的体现很大程度上又依赖于其用途， 在城市中则主要是其上建筑的房屋的价值 。具体表现在： 就实 物形态而言，房屋建筑在土地上，房产与地产联结在一起而不可 分 。 就价格构成而言，房价之中包括了地价，即房屋买卖或租 赁的房价、房租都包括了地价地租。 就权属关系而言，用于建 造房屋的地皮使用权是否合法，决定了房屋所有权是否合法。如 果是非法 占用土地建造房屋 ，则房屋所有权也是非法的。 就资 金循环而言，房地产投资包括征地开发和房屋建设两个部分；前一 部分靠收取土地开发费循环，后一部分靠 出售、出租房屋循环 ，这 两个循环是密切结合在一起的。 就市场交易而言，房产的出 售 、出租 以及交换等 ，同时发生土地使用权的转移。 就经营管 理而言，房产经营必然涉及土地经营，房屋 的管理也必然涉及用地 的管理。自然属性上的密不可分，决定了房地产社会属性的不可 分割性。 第二，房产与地产又存在差异。主要表现在： 房产不能离 开地产而单独存在，而地产却可 以离开房产而单独存在。 由于 房产是最终产 品，能够满足生产、生活 的不 同需要，因而在房地产 市场上 ，除了对空地 的需求 以外，一般而言，对地产 的需求是通过 对房产的需求而产生的。 房产可 以折 旧，而地产没有折 旧。 房产的价格决定于建筑成本加土地价格，而地产的价格受级差 地租规律的支配 。 （二 ）房 地 产 业 房地产业是指国民经济中以城市房地产为工作对象和 目标， 专 门从事房地产 的综合开发建设、经营管理、维修服务等业务活动 的产业 。房地产业在 国民经济中是一个独立的产业部 门，它包括 第 3 页 土地 的开发经营 ，房屋 的开发建