万科昆明金域国际开盘前营销策略及计划.pptVIP

* * 综合考量各项目质素与本项目的竞争关系，进行如下类似度分析，设定各项目的参考权重： 比准权重设定 项目 区域 资源 产品 配套 品牌 权重设置建议 经典双城 ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★ 30% 兰亭上锦 ★★★☆ ★★☆ ★★★★★ ★★☆ ★★★★ 25% 云安阳光城 ★★★★★ ★★★★ ★★☆ ★★★★ ★★★ 16% 联邦国际 ★★★★☆ ★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★★ 14% 启鸿假日城市 ★★★★☆ ★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★ 15% 可比竞品评价情况 指标 得分 评分原则 各指标得分建议 得分说明 区域价值 25 客户对区域的认知度、认可度 区域的发展前景 经典双城 20 周边发展较为成熟，客户高认可 兰亭上锦 16 区域具有很强的成长性，但其他区域客户对本区域有一定抗性 云安阳光城 19 周边发展较为成熟，客户高认可 联邦国际 18 与项目同属区域，区域具有很强的成长性，但其他区域客户对本区域有一定抗性 启鸿假日 18 西市区核心，黑林铺 本项目 18 周边规划配套成熟，未来发展前景较好 资源 10 以靠山/水资源独享 靠近市政公园/大型主题公园/社区公园 经典双城 7 除高新竹园外，项目周边基本无资源 兰亭上锦 9 西山森林保护带，多个公园环绕 云安阳光城 6 项目周边基本无资源 联邦国际 7 项目周边少许资源 启鸿假日 7 项目周边少许资源 本项目 7 项目周边少许资源 可比竞品评价情况 指标 得分 评分原则 各指标得分建议 得分说明 配套 20 内部配套（会所/社区商业） 外部配套（商业/教育） 交通：公交/地铁 经典双城 20 内部及外部配套齐全、二环边 兰亭上锦 15 内部及外部配套欠缺，三环边 云安阳光城 16 外部配套齐全，二环边 联邦国际 16 外部配套相对齐全，二三环之间 启鸿假日 19 内部配套齐全，二三环之间 本项目 19 内外部配套齐全，二三环之间 产品 23 户型舒适度、实用性 赠送空间及通透性 规划设计及材料 装修情况 经典双城 18 点式高层 兰亭上锦 21 点板结合，高层，中心景观园林 云安阳光城 15 板式，小高层，中心景观园林 联邦国际 17 点式、点板结合，高层、小高层 启鸿假日 15 点板结合，高层 本项目 18 点式高层 品牌 22? 开发商品牌 物业管理品牌 经典双城 18 本地著名开发商 兰亭上锦 19 珠三角著名开发商 云安阳光城 17 本地著名开发商 联邦国际 17 本地著名开发商 启鸿假日 17 本地开发商 本项目 22 中国房地产第一品牌 均价计算 总均价计算（典型楼盘市场比较法） 高层 区域权重 70% 15% 15% 楼盘选择 本项目 经典双城 兰亭上锦 云安阳光城 联邦国际 启鸿假日 参考权重 30% 25% 16% 14% 15% 代表符号 Px Pa Pb Pc Pd Pe 高层产品均价 8620 8300 7300 9423 6669 7100 区域类评分（25分） 18 20 16 19 18 18 资源类评分（10分） 7 7 9 6 7 7 产品类因素（23分） 18 18 21 15 17 15 配套类因素（20分） 19 20 15 16 16 19 品牌因素（22分） 22 18 19 17 17 17 合计得分=区域类评分+资源类评分+产品类评分+配套类评分+品牌类评分 各盘合计得分 86 83 80 73 74 76 各相关楼盘权重取值为Wi Px=ΣPiWi =PaWa + PbWb + PcWc + PdWd =8620元/平米 本项目带装修初定均价8620元/平米，与竞品静态比准测算价基本吻合，符合首批单位定价原则； 18栋均价建议：8620元/平米； 但需要说明的是，目前客户对此价格仍然具有一定的抗性，还需要通过多手段进行拉升客户对价格的期望。 价格结论及建议： 典型竞品比较法比较结论 户型差：根据优居计划升级和前期办理优惠券客户意向，改善类客户占比较大，将125平米大三房定为较高，其他三种面积段产品价格均按照需求和首付进行定价，73-75两房首付控制在20万左右，89-97小三房首付控制在25万左右，104-114三房首付控制在60万以内（60%首付），125-129大三房首付控制在70万左右，其他因素综合考虑朝向、视野、景观等，详见价格表； 层差：点式高层一般在10-20元/平米，板式高层在30-50元/平米；建议本项目设置在10元/平米。考虑到西市区的客户和本项目客户的楼层选择，将25楼作为最高层，由1层到25层10元/层递增，25层到32层5元/层递减，特殊楼层调差，详见价格表 景观差：本项目景观较为相似，不同在于18栋为开放式