2011年3月28日常州项目定位.pptVIP

常州项目定位深化报告 营销管理部 2011年3月28日 市场定位 竞争占位 档次定位 客户定位 客户区域定位 客户类型定位 客户置业习惯 产品定位 产品类型定位 户型定位 竞争占位——区域简析 区域市场简析 钟楼区 常州市钟楼区位于江南古城常州的市中心，是政治、经济、文化、商贸、金融中心所在地，区域面积71平方公里，人口34万，下辖1个乡镇，9个街道。 钟楼区因历史上境内有古钟楼而得名，自西晋起，就已经是郡治和府治所在地。“源源客船运河来，都在花市靠码头”。“花市”即钟楼区著名的运河古街篦箕巷。在钟楼区2500余年的历史中，涌现了象唐荆川、瞿秋白等著名人物。 钟楼区工业体系包括机械、电子、纺织、化工、轻工等，产业配套齐全。农副业也比较发达，区内有江苏省规模最大的农副产品和水产品批发市场。驰名中外的常州特产萝卜干涸宫梳名篦均产自钟楼区。 钟楼区拥有常州地区目前规模最大的大学及一批重点中、小学(河海大学常州分校、北郊中学、觅度桥小学)；辖区内的常州商厦、新世纪商城、南大街步行街等已构成了常州的黄金商业中心；同时还拥有中油国际大酒店、亚细亚影城等一批高档酒店和休闲场所；加之世纪明珠园、怀德苑等一批高档住宅区，一定能为投资者提供最理想的休闲和人居环境。 项目周边存量情况 竞争占位——市场简析 市场价格区间 项目周边二手房抽样 项目基础资源小结 项目区域住宅市场发展较快，常州豪宅标杆新城首府项目与本项目地块相邻，自09年以来，该区域市中心高端区位价值，逐渐被常州购房客户认可； 项目位于通江南路、BRT交通沿线，通过小路与干道相连，闹中取静，大隐于市； 项目建筑规划面积约12万方，规模适中，利于去化； 西新桥至万福桥一带城市CBD的兴起将为本项目提供有力的客群支撑； 环绕项目的通济河景观需改造；紧邻高铁轨道，对项目存在影响，规划设计需考虑隔音防噪。 品牌发展需要 深业的知名度和影响力局限在南方，在长三角、常州影响力比较弱，深业此次进驻常州、并且拿下的是寸土寸金的通江南路上为数不多的稀缺地块，证明本案所承载的意义重大，它是深业打开这片市场的敲门砖和试金石。 作为深业进驻常州的一号作品，本案的成功是深业品牌驻扎的基础，本案的市场高度决定深业在这座城市的品牌高度 。 档次定位 客户区域定位 客户类型定位 客户置业习惯 客户区域定位-常州购房客户结构分析 产品定位 营造亮点 配备舒适科技智能化系统：如外遮阳系统、外墙外保温、铝木复合窗等 安全防范智能化系统 附加值提升设计：如设备平台、天井设计、空中花园、超大面宽阳台、花池等 增加户型亮点：如最大化景观效果、大面宽阳光照射等 建筑风格 新古典 现代 园林景观 物业服务 一线品牌物业服务机构提供服务； 通过规范的流程管理及设施设备的保证提供住户私密性与安全感的保障； 楼栋管家服务模式； 附加服务提供； 结束，谢谢！ -END- ART DECO建筑风格夸大建筑物的高耸挺拔，拔地而起的非凡气势，简练、讲求线条、几何的配搭应用。 重视从实用的角度表现建筑立面，注重立面与时代的进步，现代的技术，相一致。这与我们户型设计更多考虑实用相呼应。 需要与建筑整体风格相协调。 1. 景观要体现出高品质档次，并且有闹中取静的私密感。 2.由于项目布局更多可能是高层围合形式，景观凸现规模气势，景观价值最大化和均好性，户户有景。 有关学区问题 通过走访常州市教育局，确认本项目的小学学区为“西新桥实验小学”、初中“市北实验中学”。 常州市西新桥实验小学创办于1969年，2008年与原常州市西新桥第二小学合并，并易地重建。学校占地30000 平方米，建筑面积 36000平方米，是目前政府重点打造的小学。2001年，顺利通过江苏省实验小学的验收，成为江苏省实验小学。2007年，被华师大“新基础教育”研究中心批准为常州市首批“新基础教育联系学校”。 市北实验中学原名常州二十六中，2006年更名。是属于市教育局直属的公办学校的三星初中，名气和实力在常州不高甚至偏低。 常州有项目是通过与北郊中学签订协议，通过助学的形式获得小区业主的“优质学区”，500万，5年。 具体操作办法：开发商直接与学校签订协议，不需通过主管部门。在对外宣传方面学校要求不能直接以文字或广告表述，只通过销售案场销售人员的表达。 目标客户年龄结构多集中在35-45岁，他们的家庭构成多为三口之家或与上一代人同住，关注学区、方便照顾是购房选择的关注点之一。 产品策略 ——客户的产品测评体系 1、严格满足现有市场户型的基本尺度； 2、在客户关键关注点上做到尺度或空间的提升； 3、必备的配置及客户关注点必须具备且能升级； 当测评指标位于第一象限时，说明这类测评指标的重要性和顾客满意度均处于较高的水平，是企业