屋顶平台的权利归属利用及研究.pdf

河南大掌硕士掌位论文 中文摘要 随着城市建筑物不断向高层化发展，区分所有的建筑物已成为城市居民最主 要的居住方式。而屋顶平台位置微妙，其权属认定及利用涉及建筑物区分所有权 制度，但这种制度在我国立法上有待完善。由于立法的模糊，现实中常出现开发 商采用买顶层赠楼顶花园的做法将屋顶平台据为自己所有，擅自处分，产生开发 商与各业主之间的矛盾；顶层区分所有权人为了能排他性的独占屋顶平台，将通 往屋顶平台的通道加装铁门，阻止其他区分权人通过或使用屋顶平台，产生各个 业主之间的矛盾；物业管理公司为了获得经济收益，将屋项平台出租甚至出卖给 第三人作为商业性场所进行使用，产生各区分所有人与物业管理公司的矛盾；而 使用屋顶平台的第三人在使用过程中，与各区分所有权人也存在着冲突。加之现 如今对屋顶平台利用方式越来越多样，如安装太阳能热水器、修建屋顶花园，在 屋顶平台上安装公共设施，甚至在屋顶平台上私自增建的现象屡见不鲜。如何协 调各方利益冲突，如何更加充分的利用屋顶平台，解决这些问题，就有必要对屋 顶平台的权利归属及利用问题进行探讨。 除引言和结语外，本文分为五个部分： 一、屋顶平台的权属现状。本文所研究的屋顶平台是房屋建筑最上层的外围 保护隔层，排除一般阳台与露台，明确了研究范围。屋顶平台不仅是整个建筑物 必不可少的组成部分，而且对其充分的开发利用，能够提高业主生活质量。而我 国立法对屋顶平台的归属及使用权的设定尚显不足，增加了解释的难度，在实践 中也缺乏可操作性。常见开发商、顶层业主或物业公司私自占有处分情形，引发 许多矛盾。借鉴国外相关立法例，以期对屋顶平台权利归属做出明确界定。 二、屋顶平台权利归属理论分析。屋顶平台的权利归属涉及到建筑物区分所 有权理论中的专有权和共有权两种制度。本文采用排除法，即屋顶平台不具有物 理上、利用上、法律上的独立性，因此不属于专有权的客体。并且“依壁心说和 屋顶平台的权利归属与利用研究 最后粉刷表层说”推出，屋顶平台无论在区分所有人内部关系上还是在对第三人 的外部关系上均不属于顶层业主专有权的客体。在非专有即共有的分析路径下， 屋顶平台是共有权的客体。屋顶平台共有权的主体身份复合性、处分上的附随性、 权利存在上的不可分割性决定了屋顶平台共有权的性质是共同共有，这是处理屋 顶平台权利归属的一般规则。本文并总结了在行使决议权、收取收益费用、行使 共有权需要把握的几个具体规则。 三、屋顶平台之专用使用权。本文从对屋顶平台充分利用及专用使用权的客 体范围两个方面论述得出屋顶平台应当设定专用使用权。其性质应采“折衷说”， 即从专用使用权的主体、设定方式、设定条件等因素判断。屋顶平台专用使用权 的设定方式有三种：依管理规约、依共有之法理、依契约。设定专用使用权易引 发几类矛盾，在第四部分给予详细的梳理。 四、屋顶平台权益冲突及协调。处理房地产开发商与区分所有人的冲突，开 发商可以在屋顶平台上设定专用使用权，但应从五个方面对专用使用权进行限制。 各建筑区分所有人之间的冲突，应根据建筑物相邻关系来处理。区分所有人与物 业服务公司的冲突，本文从分析物业服务公司与业主大会的关系入手，提出解决 方法。区分所有人与第三人因利用屋顶平台产生的矛盾，对第三人的专用使用权 从两方面进行限制。 五、屋顶平台利用中的具体问题研究。在对屋顶平台利用过程中所涉及的理 论知识及冲突类型进行总结梳理的基础上，本部分运用上述规则，解决实践中常 见的几类具体争议案件，对屋顶平台安装太阳能热水器、屋顶花园、屋顶增建及 在其上安装公共设施等利用纠纷进行了法律分析，为今后更加充分发挥屋顶平台 的经济效用起到了借鉴作用。 关键词：屋顶平台权利归属专用使用权权益平衡利用 Il 河南大学硕士掌位论文 Abstract Thelocationoftheroof isSO andutilizationofthe platformspecial．Theownership roof involvesthe thatisthe ofcondominium the