云海湾雍景台个案分析.docVIP

云海湾.雍景薹项目个案分析 云海湾.雍景薹项目处于长株潭融城核心区，芙蓉南路与披塘路交汇处西北角，定位为长沙南城的高档居住社区。 一、项目基本信息 表1-1基本信息表 项目名称 云海湾.雍景薹 项目地址 芙蓉南路与披塘路交汇处西北角 开发商 湖南兴荣投资有限公司 物业管理 长城物业 占地面积 35.56万㎡ 建筑面积 65.46万㎡ 绿化率 47% 容积率 1.84 物业类型 别墅+小高层 装修状况 毛坯（厨房精装） 项目整体规划 云海湾.雍景薹目前在建、在售的为项目一期，占地面积14.67万㎡、小高层总建筑面积6.9万㎡，绿化率达到53%。项目一期共597户，其中小高层住宅12栋共计401户，别墅196户。 图1-1项目I期规划 三、产品设计 （一）产品配置 云海湾.雍景薹项目所有小高层住宅的一楼均为架空设计，楼层层高均为3m，并且利用其它豪宅标配系统，打造湖湘名门、大户人家。 表2-1 产品配置 架空 层高 电梯 装修 高科技系统配置 所有楼栋一楼架空 标准层层高3m 两梯三户 两梯两户 厨房精装 太阳能热水、净水系统、新风系统、地暖系统、安防系统 备注 精装厨房（海尔品牌）与五大生活集成系统分摊成本约为800元/㎡ 营销中心产品配置展板 （二）户型区间 云海湾.雍景薹I期12栋小高层共计401套住宅，主力户型为130-190㎡的三房、四房，所有楼栋顶层为300-350㎡复式产品。 表2-2 户型区间及占比 户型 面积段（㎡） 供应套数 比例 三房 130 42 10% 3+1 160 174 43% 四房 180-190 142 3% 复式 300-350 43 11% 合计 - 401 100% 在售主力户型 130㎡三房两厅两卫 160㎡3+1户型 （三）园林景观 园林整体风格偏中式，水系景观较多。多运用竹子、荷叶等中式元素。 图3-1园林景观 （四）建筑风格 项目立面采用东方新古典主义建筑风格，彰显简单雅致的高贵气质。建筑外立面用材上，别墅90%以上石材，小高层1、2层为石材，2层以上部分则采用真石漆材料，品质感较强。 图3-2 建筑外立面 四、周边配套 表2-3 项目配套 交通 教育 医院 购物 休闲 公交：125、140、705 其它：地铁1#线 小区幼儿园、大托小学、湘府中学 朝阳门诊部、 浦沅集团职工医院 奥特莱斯、中信新城购物广场 三馆一中心、 省府文化公园 五、销售情况及价格 云海湾.雍景薹项目I期小高层组团中的5#栋于年前进行内部开盘，推出50套，开盘当日去化20套左右，均价7500.内部认购客群主要为开发商员工、建筑商员工及其他关系户，折后均价7500元/㎡左右；外部客户认筹即将启动，办卡可享三万抵六万优惠，折后均价约为7800元/㎡。 别墅区 小高层