合肥恒盛皇家花园项目攻坚计划.pptVIP

优胜劣汰管理 每周数字化考核 周数据考核 来电接听 来人接待 来人转认购 认购转签约 低于案场平均线40% 低于案场平均线40% 低于20% 低于95% 考评结果与KPI挂钩：当月累计两周则KPI为0 优胜劣汰管理 每月销售排名考核 月度排名考核 来电接听 来人接待 来人转认购 认购转签约 天诺排名后5位 案场当月销售后3名 考评结果与末位淘汰制度挂钩：同时满足条件则淘汰 天诺排名后5位 案场当月签约后3名 考评结果与外拓组轮岗挂钩：同时满足条件则轮岗至外拓组 Part5：一季度风险控制 竞品锁定 项目锁定：区域性较强，集中在项目周边区域的八大项目 高层核心竞争项目筛选原则： 产品总价类似，价格在40-65万/套范围； 推售时间重合，在2011年11月-2012年上半年集中放量； 项目档次类似，竞争项目为中档品质。 高层竞争集中在项目周边八大项目 集中于同等档次、价位、地段、客户源及开售时间的产品 一级竞争：中铁国际城、北城世纪城、华润橡树湾 二级竞争：恒泰风格城市、恒泰城品、力高共和城、润地星城 三级竞争：大富绿洲 潜在竞争：和昌都汇华郡、恒大帝景 4 3 2 6 8 1 北城世纪城 30-5万 2011.11推 华润橡树湾 60-85万 2011.11推 中铁国际城 50-80万 2011.12推 7 恒泰城品 40-60万 2011.11推 恒泰风格城市 25-30万 2011.12推 力高共和城 30-45万 2012年上半年推 大富绿洲 55-75万 2012年上半年推 5 润地星城 35-55万 2011.11推 2012年竞品预推量 竞争等级 竞争因素 项目名称 2011年已推量 （万方） 2012年预计推量 （万方） 主力户型 销售价格（元/㎡） 主力竞争 学区、区位 中铁国际城 11 11.4 2R:78-88㎡ 6300 低价 北城世纪城 68.22 100 2R：60-87㎡，3R：95-124㎡ 4300 干扰竞争 小户低总价 恒泰风格城市 4.2 6 1R：51 ㎡，2R：61 ㎡ 5000 低价 恒泰城品 3.3 2.5 2R:81-99㎡，3R:111-126㎡ 5000 低价 力高共和城 2.1 2 2R:70-92㎡ 4800 多层、低价 润地星城 5.5 5 2R：80㎡，3R：100-110㎡ 4700 区位 大富绿洲 5.59 4 2R：85-92㎡，3R：113-125㎡ 6600 学区、品牌 华润橡树湾 8.21 8 3R：95-130㎡ 6700 合 计 108.12 138.9 主力面积段：80-130㎡ 4500-6500 2012年竞品总推量为138.9万方，产品同质，价格差距较大 区域产品同质化严重，竞争因素主要为区位、价格、学区，以此确定本案的主力竞品和干扰竞品推量； 中铁国际城凭借区位优势、北城世纪城以低价策略，加上余量较大，成为未来本案的主力竞争项目； 干扰竞争主要为长丰产权的项目，以相对低价赢得长丰县客户的青睐；大富绿洲仅凭区位优势，定价过高、去化较慢；华润橡树湾以地段、学区、品牌及高性价比形成综合性干扰竞争。 2012年推盘节点 2012年第一季度 2012年第二季度 2012年第三季度 通过对各项目的入市及去化速度的预判，确定本案2012年上市时区域竞争态势 中铁国际城 北城世纪城 恒泰风格城市 恒泰城品 大富绿洲 力高共和城 润地星城 华润橡树湾 2012年第四季度 4.5万方 1.5万方 5.4万方 20万方 20万方 30万方 3万方 3万方 2.5万方 2万方 1.2万方 3万方 0.8万方 2万方 2万方 3万方 上半年竞争压力相对较小，主力供应时间段集中在2012年下半年 30万方 威胁 机会 主要竞争对手在1季度均有新房源入市 主要竞争对手在1季度均有下调价格动作 大动作营销吸引市场关注 针对一期剩余房源进行价格下调，重获价格竞争力 针对售楼处进行重新包装，提高现场表现力度 售楼处表现 家门口菁英名校 售楼处广场 阵列排布 家门口菁英名校 红黄蓝幼教、南门小学、45中分校 售楼处内场 阵列悬挂 红黄蓝幼教 南门小学 45中分校 合肥恒盛皇家花园第一季度攻坚计划 2012年第一季度攻坚目标 来电：2000通 来人：1000组 认购：1.2亿 签约：1.11亿 核心方向1 重要策略 加速促进一期剩余房源去化 1、老客户深挖与精耕； 2、建立和扩大新客户渠道； 3、以活动营销为主线； 4、提高客户可享受的权益和附加价值； 三期首批次房源3月下旬进行线上推广、客户蓄水 核心方向2 年初制定的2012年营销大战略 Part1：一期剩余房源盘点 一期剩余货量盘点 一期 2# 4# 6# 7# 8# 3# 1# 5# 428 5