梧州市红岭商业街a、b地块前期策划顾问服务投标报告2011-115页.pptVIP

关键词：城市核心区；品质生活；高端住宅区；形象代表 梧州首席品质生活示范社区 本项目作为梧州市超级大盘，面对于有限的市场容量，而且品牌大盘所占据市场份额大约为6-8万㎡，这就决定了项目必须采用更为灵活的开发策略，面对未来市场不可预见性风险。 因此，“整体规划、分区设计、分区开发、分区建设、分区交付、分区管理”成为了项目的必然之路。 结合开发商的实力和品牌，本项目作为开发商鼎力之作，必将是彰显其实力的代表作，且是超级大盘，本项目的案名一定以大气为主： 暂定为： 三祺城 综合地块资源及梧州市商业发展方向及前景，可以判定项目所在片区，将会成为梧州城市未来新商业圈。而结合本项目的外部资源（站前大道、火车站、客运站等人流车流集中地）及指标，本项目的商业应定位为城市新商业中心。 城市中心商业 大型购物休闲旗舰 一开始即以高端形象包装本项目的商业，可引入一线大品牌的概念，如等，为项目商业注入高品质的内涵。 红岭片区的建设，尤其是中央商务区的发展，为梧州新城市中心注入巨大的活力，可联合梧州市政府，重点诉求政府打造的概念，使本项目成为立足红岭片区、辐射全梧州的大型商业旗舰体。 经过对地块周边资源条件评价，初步认定本项目的商业应为： 集购物、休闲、娱乐、文化等为主，高端商务、办公为辅，服务于梧州市，辐射周边县市乃至桂东区域。 商业业态定为：大型购物中心、休闲娱乐中心、商业步行街相结合的复合型商业服务中心 物业开发模式：以商业物业经营为主，部分物业价值高、可灵活经营的商铺可分零销售。 60%物业经营或者是整层大面积整体出售，以保障商业旺场，如大面积商场。带起经营旺场、商业价值凸显后，再行销售。 约40%物业分零销售，以实现商业旺场与开发收益的平衡，如商业价值最高的一层商铺。 项目商业形象定位 项目商业业态定位 物业产品定位： 大型商业卖场、 国际BLOCK街区、商业步行街相结合的城市型纯商业综合体，甲级写字楼、商务公寓、星级酒店及附带商业裙楼相结合的商业综合建筑体，成为极具活力和标志性建筑群。 具体分布如下： A-4地块，以BLOCK街区为主、四周布置写字楼、公寓及商业裙楼为辅， A-3\A-6地块，以商业裙楼MALL为主， A-5\A-7地块，以酒店为主，商业裙楼、BLOCK街区为辅， A-1\A-2地块，布置沿街底铺； B-4地块，布置公寓及商业裙楼，整体商业形成呼应。 项目商业产品定位 办公写字楼楼、购物中心、酒店和文化娱乐场馆等业态，为了烘托出项目商业氛围，我司建议以富有造型变化的、具有灵动效果的现代风格为主，同时，注重各种业态之间的灯光效果组合 。 项目商业建筑风格 项目商业开发模式建议 目录 项目规划思路 地块利用原则 原总平方案评价 新总平规划方案 国内优秀案例 项目规划要素 项目开发原则 开发时序建议 项目商业建议 市场环境分析 整体发展战略 项目客户定位 项目整体定位 项目地块分析 项目规划建议 整体营销思路 关于核心问题： 本项目如何有效、合理、利用地块分区，统一调配各地块资源？ 如何站前大道、火车站、汽车站等人流资源？ 地处未来城市中央商务区，如何将项目商业价值做到最大化？ 项目规划的思考 鉴于本项目规模大，开发周期较长，应从地块的一级开发划分着手，重点控制分区开发的规模，强调灵活、丰富的产品，顺应开发节奏，及难以预测的市场形势。 因此，本项目需要从灵活应对市场变化的角度考虑，建议开发商作为土地一级开发者，按照地块既有的分区进行合理分割，分区独立设计，分区独立开发建设。 划分原则： 按照既定的路网，尽可能的保持各地块格局，同时每个地块各组团规模建议控制在占地面积约40-50亩之间，部分地块规模小，可将其进行相关的合并。以便于未来开发，形成若干子项目，易交付及物业管理。 思 路 项目规划思路与原则 利用原则： 本项目地块临火车站、客运站、玫瑰湖等资源，尤其位于城市形象大道——站前大道右侧，即为人流，车流的集中路段，因此，本项目地块利用原则，应遵循“价值越高，越靠近城市主干道，价值越低，越靠地块里面”的原则。 作为未来的中央商务区，本地块大体量的商业，也便成为了项目的最大价值诉求，因而商业应按照地块由站前大道沿路往地块里依次排序利用土地。 沿站前大道一侧用地商务价值高，越靠北其价值越低。 商业价值：从地块边缘三条主干道分析，站前大道为第一价值区，靠火车站的一号路是第二价值区，靠国道是第三价值区，主干道越往地块内部伸展其商业价值越弱。 地块利用原则 矛盾之原因—— 没